萬科郁亮為何檢討？其它房企是否也該檢討？

年報顯示，2021年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。

對此，郁亮表示，近幾年來，土地市場競爭激烈，對行業(yè)毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長終將結(jié)束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。因此，2021年的業(yè)績表現(xiàn)，對于萬科是一次警醒。

從業(yè)績角度來看，萬科無疑仍是行業(yè)優(yōu)等生，是屬于業(yè)績優(yōu)秀的企業(yè)。即便凈利潤下降幅度較大，在整個行業(yè)都處于嚴重低迷，絕大多數(shù)企業(yè)都沒有完成年初確定的目標任務的大背景下，萬科能夠?qū)崿F(xiàn)營業(yè)收入增長8%的目標，已經(jīng)相當不容易。

但是，對萬科管理層，特別是郁亮來說，仍然不滿意、不滿足，足以能夠看出，萬科對自身的要求確實是比較高的，郁亮接手萬科掌門人時就喊出的“活下去”口號，現(xiàn)在看來，真的不是做秀，而是發(fā)自內(nèi)心的對市場的敬畏、尊重和重視。也只有在這樣的心態(tài)下，萬科才得以保持平衡有序發(fā)展態(tài)勢，才沒有像其他房企一樣，出現(xiàn)嚴重的資金鏈斷裂風險。

也許，我們沒有必要過多地為萬科去唱贊歌，萬科目前的經(jīng)營狀況，比起過去來，出現(xiàn)了比較大的變化，經(jīng)營難度和壓力都大大增強。我們更應當關注的是，既然謹慎無比的萬科，都感到了巨大壓力，都出現(xiàn)了營收增長、利潤大幅下降的現(xiàn)象，董事長郁亮也不得不公開檢討，那么，其他企業(yè)又當如何看待企業(yè)的經(jīng)營狀況，如何面對更為激烈的市場競爭呢？是否還想保持高增長慣性，用高增長來掩蓋債務規(guī)模龐大、資產(chǎn)負債率過高、資金鏈面臨斷裂風險的問題呢？

實際上，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績發(fā)生變化本身并不是最可怕的問題，只要找出問題癥結(jié)，就能較好地得到解決。關鍵是，有沒有對行業(yè)整體情況進行分析、對行業(yè)整體狀況充分了解，有沒有按照行業(yè)發(fā)展規(guī)律和趨勢制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，而不要總是用慣性思維去處理發(fā)展問題。郁亮的檢討，主要是站在行業(yè)發(fā)展的角度來看待萬科遇到的問題。也就是說，對萬科來說，該做的事、該加強的管理、該節(jié)省的費用，可能都已經(jīng)做得相當好了。需要檢討的，是企業(yè)在制定發(fā)展目標和規(guī)劃時，沒有更好地與行業(yè)發(fā)展趨勢緊密結(jié)合起來。

郁亮在解釋為什么凈利潤下降時表示，當追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，一些項目的投資預期沒有實現(xiàn)，導致毛利率下滑。顯然，這才是分析問題、研究問題的態(tài)度。就是面對問題，沒有糾正行為，而是維持慣性思維，自然會讓企業(yè)利益受到影響。其中，“部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀”是最關鍵的原因。如果不過度注重規(guī)模冒進，而是把規(guī)模與效益緊密結(jié)合起來，也就不會出現(xiàn)營收增長、凈利潤大幅下降的現(xiàn)象。

這樣的自我剖析與檢討，不僅是萬科應有的姿態(tài)，也是所有房企應有的姿態(tài)。特別是資產(chǎn)負債率較高、負債規(guī)模較大的企業(yè)，更應當吸取教訓，應當把企業(yè)經(jīng)營與行業(yè)發(fā)展緊密結(jié)合起來，不要閉門造車，更不能成為井中之蛙。只有將企業(yè)置身于行業(yè)發(fā)展之中，把分析行業(yè)發(fā)展趨勢放在突出位置，在充分了解了行業(yè)發(fā)展前景的情況下，再確定企業(yè)經(jīng)營目標，可能才會比較科學、客觀，才能避免冒進現(xiàn)象。

也正因為如此，面對萬科的反思和郁亮的檢討，其他房企也應當冷靜思考一下自己的經(jīng)營行為和決策思維。殊不知，就整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，能夠完成全年目標任務的企業(yè)寥寥無幾，絕大多數(shù)企業(yè)都只完成了全年目標任務、尤其是房屋銷售任務的7、8成，有的還沒有達到這個水平。如此，要想解決企業(yè)負債過多、負債率過高、盈利能力大大下降的問題，是很難的。因此，必須深刻反思、認真檢討決策行為，力爭在新的一年中有所改善，避免在錯誤的決策之路上越走越遠，最終讓企業(yè)陷入到難以為繼的困境之中。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，即便行業(yè)回暖，也已經(jīng)不適合規(guī)模擴張，而必須精細管理、精致發(fā)展、精心經(jīng)營。

王石對萬科的直接影響已經(jīng)沒有了。但王石也沒有與萬科完全解綁，前者所塑造的萬科市場化、職業(yè)經(jīng)理人化的企業(yè)價值觀與穩(wěn)健經(jīng)營的企業(yè)風格，萬科仍然在延用。郁亮時代的萬科，延續(xù)了王石時代的市場化原則，比如萬科物業(yè)選擇“睿服務”、股權、全委等市場化的合作模式，使得營業(yè)收入近些年來持續(xù)攀升。

而在職業(yè)經(jīng)理人制度的基礎上，萬科則進行了身份角色的進化。萬科“職業(yè)經(jīng)理人”制度，在2014年變?yōu)椤笆聵I(yè)合伙人”制度。后者旨在通過股票跟投和項目跟投的方式，將打工者（職業(yè)經(jīng)理人）變成自己人。盡管兩個制度，名字叫起來不一樣，但它們的內(nèi)核殊途同歸：激發(fā)經(jīng)營管理團隊的主人翁意識，強化經(jīng)營管理團隊與股東之間共同進退的關系。

這從萬科擅于感知風向轉(zhuǎn)變，2018年郁亮喊出的“活下去”，2019年祝九勝喊出的“要活得好”等言論中可以看出。實際上，這些年來，通過謹慎投資、以現(xiàn)金流為核心來提升經(jīng)營、以流動性維護為核心來提升管理，是身處時代洪流中的萬科采用的過冬術。

值得注意的是，應收款的超常增長表明萬科的這項財務指標在走弱，這會對萬科的現(xiàn)金流產(chǎn)生負面效果。但他同時強調(diào)，萬科的債務水平目前尚處于較為健康的狀態(tài)，但是不排除樓市長時間不能回暖的可能下，萬科債務狀況走向惡化的可能性。萬科的債務包袱還需要在發(fā)展中通過逐步降杠桿、縮表、調(diào)整以往所依賴的高周轉(zhuǎn)模式才能最終卸掉，而萬科企業(yè)的平穩(wěn)運行和債務消化，同樣也有賴于樓市的盡快回暖與行業(yè)的盡快復蘇。

看完萬科財報，發(fā)現(xiàn)面對行業(yè)大局勢，萬科其實也沒有太好的辦法。看下來其主要策略是提升操盤能力，嚴把投資關以及嚴控負債率。業(yè)務多元化還在繼續(xù)，雖然物業(yè)管理、物流地產(chǎn)、長租公寓等幾個新賽道增長還不錯，但營收和利潤相比住宅業(yè)務還是杯水車薪，還需要很長時間才有可能兩者等量齊觀。

不可否認的是，萬科對行業(yè)的思考一直是走在行業(yè)前列的，同時萬科手里有大把現(xiàn)金，安全性是杠杠的。對投資者來說，買萬科永遠不需要擔心倒閉或者從行業(yè)里大幅掉隊，風險在于萬科無法把手里的資源最大化利用，或者戰(zhàn)略定力不夠，沒有勇氣把資源堅決高效投入在這幾個方向。

進入年報季，最讓人關注的房企成績單，丑媳婦也得見公婆。2014年前，萬科一直行業(yè)領先。之后歷經(jīng)寶萬之爭，對房地產(chǎn)走勢估計不足，已致發(fā)展受挫，雖失去龍頭之位，且仍居世界五百強之列，依然是行業(yè)榜樣。特別是掌門人交接，郁亮給人足夠的期待。

對于優(yōu)等生，人們總是期望過高。郁亮檢討書也充分表明了他是個好帶頭人。知不足而后進，通過反思，提出下步舉措，看來是找準了努力的方向。其實地產(chǎn)遭遇寒冬，在大勢面前沒有人能夠幸免。

必竟地產(chǎn)是重資產(chǎn)，船大慣性大難調(diào)頭。比之融創(chuàng)年報做不出，高管吐血救市，碧桂圓董監(jiān)高自購債等來說，萬科的難度似乎小得多。而萬科萬物云、物流板塊業(yè)績尚佳，也讓人對郁亮之于萬科看好，想必董事會也能理解郁亮的努力，檢討之后，更要看下一步的行動。