去年11月初，就預售資金強化監管措施在各地執行中的寬嚴不一給房地產行業和房企流動性所帶來的負面問題，在監管層與主管部門首次將房地產行業明確作為國民經濟支柱行業并呼吁行業盡快進入良性循環的背景下，筆者曾經專門撰文發出了“預售資金強化監管需要整體思維”的呼吁，意在防止各地政府各自為政的強化預售資金監管讓房地產行業本來就已十分緊張的流動性雪上加霜，從而觸發更多房企的連續暴雷乃至行業系統性危機的爆發。在政策層去年第四季度以來的微調暖風頻吹之下，今年一月份樓市成交情況卻大幅下降近40%，行業信心的恢復依然未達預期。在此情況下，2月10日相關部門下發了全國性商品房預售資金監管辦法，可謂是對之前各地分散執行的房企預售資金監管措施的“撥亂反正”，是對促進行業回暖和行業信心恢復的實質性利好。

中國內地房地產行業的高周轉模式是在特定歷史條件和行業環境下所形成的，而支持高周轉模式的高杠桿、高負債必然也就意味著高風險，而行業風險的長期累積正是近年來不斷加強行業調控以試圖化解涉房風險的主要原因。但就像高周轉模式的形成不是一朝一夕而來的一樣，去杠桿、降風險也不是一朝一夕能夠達成的。從資金端到銷售端的長時間的強力調控使得行業流動性大大收縮，而去年下半年以來樓市的急劇轉淡更讓房企的現金流普遍承壓，從而觸發了眾多房企在土拍市場的集體“躺平“乃至在資本市場的排隊暴雷。

而此時各地政府旨在防止屬地項目爛尾而對預售資金的強化監管及其在具體實施中的矯枉過正，對于本來就處于流動性承壓狀態的多項目、全國性房企而言幾乎就成了“催命符”。這也是以佳兆業、世茂等為代表的不少百強房企，雖然擁有大量賬面資金，卻因為資金受限而不能使用，進而觸發流動性風險的主要原因。就連賬面資金超過1600億元的融創中國，前段時間也傳出了商票違約的消息。

這正是缺乏系統性考量的政策設計以及各自為政、從各地政府利益觸發而導致政策實施效果走向政策愿望反面的極好例證。

表面上看，強化預售資金監管確實是可以防范具體項目的爛尾風險，但各自為政、分散執行的強化預售資金監管，就好比在一個人血流不暢而發生肢體麻木時，不是通過按摩肌肉和適量運動來加快血液循環，而是用止血帶扎緊肢體以禁止血液循環來解決肢體麻木問題，其結果就是肢體壞死而被迫截肢，進而可能危機生命。所以要真正解決爛尾風險問題，還要著眼于房企的整體流動性，從如何提升與保證房企整體流動性的角度來重新審視預售資金監管措施。此次全國統一的商品房預售資金監管措施辦法的發布，無疑是回歸政策實施系統性考量的正確方向，對于喚回行業與市場信心和促進行業回暖可以說是一場“及時雨”。

從這一辦法的具體內容來看，首先明確了項目預售款包括定金、首付款、購房款等，這些均需全部存入預售資金監管賬戶，以確保專款專用于項目建設、施工款等相關支出；其次是明確了預售款的撥付進度要根據工程建設進度進行，具體由住房城鄉建設部門確定；再次是明確了預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據項目合同、工程造價等核定，以確保項目竣工所需資金，而達到監管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。該辦法比之前僅限于原則性規定而由各地政府具體實施的商品房預售管理辦法更加具體和易于執行，而更重要是可以糾正之前各地政府分散執行中的矯枉過正問題，從而可以幫助企業釋放出更多的可用資金，這對于緩解目前房企的流動性緊張問題而言是一個實實在在的具有含金量的舉措。

1、實現了商品房預售資金監管標準的全國統一。

雖然2004版《城市商品房預售管理辦法》就已明確規定了預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設，但是卻規定商品房預售款監管的具體辦法由房地產管理部門制定。事實上多年以來并未出臺全國統一的預售商品房資金監管規定細則和具體實施辦法，從而導致了執行中的差別極大的地方化的“一城一策”，甚至有些地方至今連具體的資金監管規定都沒有。這兩年爛尾樓的井噴更是導致了地方政府在強化監管下的各自為政，讓矯枉過正與不作為問題同時并存。旨在提升政策效果，促進行業回暖的全國統一的預售資金監管辦法的出臺，為全國城市商品房預售資金監管提出了共同標準，無疑更有利于商品房預售資金監管的落實和執行。

2、明確了項目預售款的范圍。

新的辦法首次明確了預售款包括定金、首付款、購房款并均需全部存入預售資金監管賬戶。而之前對預售資金的監管范圍并無明確規定，導致不同地方有著不同的理解，比如是否將定金納入預售資金監管賬戶就存在爭議。對預售款所包含范圍的明確與統一，是對監管對象的具體化與明確化，讓資金監管更具可操作性。

3、設定額度是此次推出預售資金監管辦法的亮點和重點。

新的辦法明確了預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據項目合同、工程造價等核定，以確保項目竣工所需資金，達到監管額度之后的剩余資金則可以由房企自由提取使用。而此前的城市商品房預售管理辦法未涉及額度問題，只原則規定預售款應用于有關的工程建設。而在實踐中由于違規處罰額度的上限是3萬，這一較低的違規成本導致了較為普遍的資金挪用下的爛尾樓多發現象以及此后矯枉過正的強化監管，并由此引發了對房企流動性雪上加霜的負面影響。此次意見中設定額度并明確額度之外的資金可以自由提取使用，無疑在加強預售資金監管、防止項目爛尾的同時，又可以幫助緩解房企的資金壓力問題。這也正是此次監管意見的亮點與重點所在。

1月中旬，煙臺市住建局聯合相關部門在國內首先發布了對2020年度信用等級為AAA和AA級別的守信房企分別降低商品房預售資金留存比例5%和3%的通知，可謂是時打響了實質性“輸血”房企的第一槍。而此次全國性商品房預售資金新規的發布，更是從全國層面對于促使房地產行業政策的規范實施以促進行業流動性的恢復，進而推動行業盡快回暖的實質性利好，對于房地產行業信心的恢復可謂意義重大。

商品房的預售資金監管一直就是房地產市場上的難題，我們之前看到的大多數爛尾樓和房企跑路事件，都是因為購房者的資金被房企挪用，造成巨大損失。

這樣的問題一多，就對商品房預售資金管理提出了新的要求，一方面，要保證廣大購房者的權益，盡可能杜絕房款被濫用的可能，另一方面，對房企流動性的問題也應該重視，這個新出臺的監管辦法，就是對這二者的一個平衡，更重要的是，管理辦法將改變原有各地對商品房預售資金監管責任不清的情況，有了監督，才會盡可能減少濫用。