從銷售端到資金端雙向調控的長期化，終于在2021年下半年讓房地產行業傳統的“金九銀十”銷售旺季不復出現。而在銷售性現金流急劇下降的壓力之下，行業流動性驟然收緊，繼恒大之后多家TOP100民營房企的暴雷更是將行業流動性的風聲鶴唳暴露于資本市場與公眾視野。

自去年第四季度開始，金融監管部門已多次微調涉房金融政策以試圖緩釋行業流動性壓力，在推出并購貸款不計入“三道紅線”考核指標政策以及各地政府已然發布了不少促進樓市回暖的各類措施之后，近期連國家發改委也史無前例地首次直接喊話消費者買房了。看來，無論是著眼于維護行業可持續發展，還是在尚未找到土地財政替代來源而又面臨預期下行之下逆周期調節的擴張性財政政策等米下鍋的壓力所需，盡快促進行業回暖和進入良性循環已成為行業與政策層面的當務之急。

習慣了高周轉模式的高負債、高杠桿房企，其流動性的順暢是建立在銷售與融資雙增長預期之下的，而急劇轉淡的市況之下銷售去化未達預期與融資的被迫收緊，讓保衛自身流動性和“活下去”成為2021年下半年以來這些企業的重中之重。在流動性惡化的壓力之下，出售項目和企業資產來挽救自身現金流和減少未來的開發資金所需，自然也就成為這些房企的共同選擇。目前已有世茂、雅居樂、碧桂園、融創、招商積余、富力、龍光、中南、禹洲、萬科海外等多家房企將旗下資產“擺上貨架”。這也是金融監管部門希望通過促進優勢房企并購陷入流動性困境房企的優質項目來向行業注入流動性，并給予并購貸款以不計入“三道紅線”考核指標這一支持政策的主要原因。

近期以世茂為代表的這些房企將不少優質資產擺上貨架，這種現象接下來可能會在更多的房企中持續發生。因為除了2021年下半年以來房地產行業流動性壓力急劇上升，不少房企不得不出售資產和項目來回籠現金抵御嚴寒之外，多家房企還面臨著2022年償債高峰期所帶來的現金流壓力。但依靠項目并購并以金融政策予以加持的方式，在實際執行中可能還會面臨市場信心、市場心理以及政策傳導的問題，并非急于出售資產的房企、有并購意愿的優勢企業以及政策層出臺地相關支持項目并購的金融政策都能如其所愿。

在目前房地產行業信心受挫，市場回暖尚待時日的情況下，涉房金融機構即使熱情似火，但在事實上潛在的項目并購雙方也難言積極，因此支持項目并購的金融政策未必會很快轉化為行業內、企業間的實際并購行動。比如近日華僑城和招商蛇口所發行的較大額度的并購債，實際上主要還是用來償還自身之前的項目并購貸款的，這可以說是借著政策東風優化自身財務結構的“搭車之舉”。而浦發銀行近日發行的300億并購主題債券以及招商銀行與華潤置地簽訂的250億并購融資戰略合作協議，即使資金或貸款額度已經落實，但是要轉化為房企間真正的項目并購具體行動，還有一個落實、傳導與政策監管的過程。

另外，從市場心理來看，出現流動性危機的大多數房企并未進入破產清算的 " 生死時刻 "，這些企業還心存自救的強烈愿望，這就導致項目并購市場必然會出現 “二手車效應 ”。即有資金壓力的房企更愿意出讓那些比較差的項目來換取資金自救，而更傾向于保留優質項目以圖借之絕地翻盤，這就導致一些出險房企對于優質項目不但有著明顯的惜售心理，或許反而還會捂得更緊 。因此，當并購市場的貨架上”出現以較差的項目為主時，強勢房企即使解決了并購融資與貸款問題，但是否愿意并購這些較差的項目，則還是個問題。

正因為市場信心與市場心理的問題，導致希望以強勢企業并購出現流動性困難房企的優質項目以向行業注入流動性，從而促使行業信心恢復和回暖并盡快進入良性循環的政策意圖，可能會遭受較為明顯的實施困境。反而是這些強勢房企，等待那些陷入流動性困境的房企情況更加惡化并失去自主能力之后，再去“撿尸”會更為現實。

再者，以目前房地產行業巨大的資產存量和可能產生的不良資產規模，僅僅依靠少數財務狀況和操盤能力都比較好的強勢房企，即使在強有力的金融支持措施之下，顯然也是承擔不起整個行業恢復流動性和盡快進入良性循環這一重任的。而這些強勢企業也無法挽回的行業流動性問題的大面積出現，將有引發系統性金融風險的可能，從而會讓旨在化解涉房金融風險這一“灰犀牛”的長時間的行業調控走向政策愿望的反面。因此，此時推出5大金融資產管理公司來參與房地產行業的流動性風險化解，不但是現實需要，而且十分必要。

金融資產管理公司在化解流動性風險、盤活資產以及處置不良資產方面不但有著非常豐富的專業經驗，而且還擁有非金融企業以及其他金融機構所沒有的金融資源、行業資源和各種常規性手段與因企施策的訂制性、個性化方案。而且，這些具有綜合性專業能力與資源的金融資產管理公司如果能夠盡快進入角色，除了可能幫助一些還有“救活”機會的房企盡快恢復活力之外，它們和一些強勢的龍頭房企的聯手合作，對于盡快解決行業流動性危機，乃至化解和有效控制由行業流動性危機所可能引發的涉房風險，都顯然是不無裨益的。

實際上，早在2020年，這五大全國性的大資產管理公司就陸續進入房地產市場。曾經2013年-2017年房地產大漲的年份，AMC公司在房地產市場確實賺了不少錢，但最近這幾年，因房企的不斷暴雷，五大AMC似乎把之前賺的錢差不多賠進去了。比如前段時間暴雷的華融，都有點自身難保了。

所以，金融管理部門的想法是好的，讓專業的AMC來做專業的風險房企資產處理的事情，但專家期望是如果AMC介入就將有望加快出險房企資金處置進度，這就好比經濟學上假設人的行為都是純理性的一樣，基于假設和理想狀況，但現實說來，沒有人是可以純理性，就像AMC也未必能真正解決風險房企的問題。實際上，五大資產管理公司都很難處置好自己的房地產風險項目，更別說大規模的處置信托公司的房地產風險項目了。解鈴還須系鈴人，在這個人們對房地產觀念都在發生微妙變化的時代，能解決房企問題的方法還得從房企自身找。不過，這是一家之言，也許AMC公司有更好的辦法。

如果AMC集中接盤風險房企資產，表面上會增強地產行業的流動性，但本質上還是屬于一種風險后移或延后，四大AMC一口氣吃下這么多，以現在他們各家自身的狀況和資產處置和變現能力來看，恐怕不止會消化不良，風險一定定會在一個時期內集中爆發，另一方面AMC出手勢必造成大量的尋租空間，更是金融腐敗的另一重災板塊，所以這些房企會自己不作為等著躺平，期待AMC來撿尸