百強房企大洗牌？銷售額罕見負增長，我們該怎么看房企的未來？
據中國基金報的報道，地產第三方研究機構克爾瑞的數據顯示，百強房企權益口徑2021年合計銷售8.88萬億元，同比負增長6%，為2008年金融危機后首次。公布銷售目標的房企總體完成率僅為88%，而此前五年均值在110%。
與公眾的感受一致，百強房企內部正在大洗牌，份額快速向央企和地方國企開發商集中，前十名國資背景房企已占據六席。拿地金額來看，央國企2021年總新增貨值28281億元，占TOP20總貨值比例較2020年提升19.3個百分點至63%。民營企業新增拿地金額占比則降到37%，恒大集團從6000億跌到256億，排名從第2跳水至61。
克爾瑞數據顯示，2021年房地產市場強、弱轉化，上半年成交顯著放量，百城成交面積創同期歷史新高，熱點三、四線城市房價出現普漲行情。下半年市場持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴至30%以上，這在歷史上實屬罕見。2021年，百強房企累計業績同比降低的企業數量也隨之明顯增加，達到近四成。
說實在看到百強房地產企業大規模洗牌，銷售額出現罕見的負增長，很多人都在疑問，房地產市場到底是怎么了，我們又該怎么看待當前房地產市場的發展和變化規律了？
首先，當前百強房企的大洗牌，在整個2021年來看，實際上也是很正常的一個現象，最核心的原因是伴隨著整個中國房地產市場的深度調整，即使是百強房企在市場的競爭力也不是之前那樣了，整個市場正在產生大規模的變化，可以說2021年對于房地產市場來說是一個深度變化的一年幾個變化趨勢，徹底改變了房地產市場的走勢。一方面，受到房地產調控政策的影響，房地產市場的根本屬性已經開始發生了變化，這對于房地產企業來說，房地產企業原先所熟悉的那種運營開發模式，已經越來越難以滿足市場的需要，而如果沒有更好的轉型方向的話，就很有可能陷入市場發展減緩甚至倒退的狀態。另一方面伴隨著金融政策的調整，特別是一系列信貸政策和金融政策的影響，房地產企業的資金鏈壓力進一步提升當前對于大多數的房地產企業來說，資金鏈實際上面臨著巨大的壓力，如果本身的資金鏈沒有比較好的支撐的話，很有可能就會陷入資金鏈承壓的狀態之中。
其次，當前的房地產市場的洗牌實際上也是很正常的一個現象，這是在整個市場發展的過程之中，原先一些比較激進的房地產開發企業將會面臨巨大的發展壓力，甚至有可能進入巨大的衰退之中，在市場的洗牌過程之中，實際上既是風險也是機遇，從風險的角度來看，一些比較知名的老牌房地產巨頭，很有可能被市場所拋棄，最終泯然眾人矣，成為被市場所淘汰的房地產企業。機遇的角度來看市場的洗牌期給一些相對而言比較穩健的房地產企業，提供了更多的可能具有穩定發展可持續發展能力的房地產企業無疑反而，能夠在市場中脫穎而出，獲得更好的市場發展的生態位。
第三，從長期市場發展的角度來看，房地產企業的洗牌并不一定是壞事，房地產企業經過一定的淘汰和優選之后，有可能將會進入一個更加穩定的發展階段，有一些相對而言更加穩健的企業向市場提供更加具有市場競爭力和服務水平的產品，這無疑將會是房地產企業未來發展的方向，學會如何在慢市場中生存，學會如何推動整個市場向可持續化的方向發展，這可能才是當前各個房地產企業最需要做的事情。

2021年對于房地產行業與房企而言，確實是魔幻的一年。樓市和地市從上半年的熱火朝天、高歌猛進到下半年迅速進入冰凍狀態，以至于傳統的“金九銀十”也不復存在和不少百強民營房企排隊暴雷，讓行業的寒意來得比冬天更早。

但是從近日行業交出的年度總體答卷來看，全國商品房銷售面積達到18.3億平方米，銷售額達到18.7萬億元，卻雙雙創下了新記錄，大大超出了行業預期。不過樓市地市下半年的急劇轉淡，表明上半年和下半年房企表現出現了快的分化，一些高杠桿高負債的民營房企降幅較為明顯，而國央企及少數民企表現優異。

具體到百強企業的權益銷售來看，2021年出現了自2008年以來首次的負增長。百強房企2021年權益口徑銷售收入8.88萬億元，同步下降6%，公布銷售目標的房企總體目標完成率僅為88%，而此前五年均值在110%。另外百強房企內部結構也在發生巨變，市場份額在快速向央企和地方國企開發商集中，前十名國資背景房企已占據六席。從拿地金額來看，國央企2021年新增貨值28281億元，占TOP20總貨值比例較2020年提升19.3個百分點至63%，民營房企新增拿地金額則降到37%。

在市場供需關系發生實質性變化的大背景和長時間的從資金端到銷售端雙重強力調控政策的重壓下，被迫的去杠桿和降負債引發了一些高杠桿房企的暴雷以及市場格局的明顯分化。而房企保衛現金流的舉措在遭遇融資不暢與“限價令”、政府強化預售資金監管的壓力之下，陷入了千方百計解決流動性和保衛流動性的保命與續命的狀態，因此對于資本性開支的極力壓縮也就成了必然選擇。如此一來，土地財政的剛性自然而言也就讓國央企和平臺公司成了下半年以來土拍市場的主流，至于他們與政府是左口袋倒右口袋的“帽子戲法”，還僅僅只是受命來烘托地市氛圍，那都已經不再重要，只要能夠解決暫時的土地財政缺口和維護地價不下降，即可維護地方財政暫時的安全。

目前可以看到的趨勢是，房地產市場格局正在快速向一線城市和中心城市集中，也正在加速向頭部房企和國央企房企集中，大量的民營房企正在加速出清，而未來的房地產行業將屬于一線城市、中心城市以及部分頭部房企和國央企房企，土地財政在大多數城市將加速式微。即使在市場回暖和房地產市場開啟下一個周期之時，大量市場化的房企要么已經不復存在，要么在完成“保交樓”任務后將徹底退出市場。而在大部分三四線城市樓市將面臨鶴崗化問題的同時，因為土地財政的式微和缺乏可持續的產業基礎與人口凝聚力，這些城市的財政狀況也將會加速惡化并依次爆發財政危機，在上級財政無力普遍救助而房地產稅遠水解不了近渴的情況下，大概率將被迫陷入財政重整以及被迫實現地方治理模式的轉型。

不過，以鶴崗為代表的陷入財政危機的城市進入財政重整之實踐，也將為目前已經到來的滯漲之下可能出現財政困境的多個城市治理模式的轉型提供借鑒，并成為中國城市治理模式轉型和政府財政向公共財政轉型的探路者。因此，鶴崗已然開始的財政重整，以及牡丹江乃至東北、西北不少城市可能步入鶴崗之后塵，也未必全都是壞事，它們將會為已然陷入滯漲之下的中國內地的經濟運行方式與社會治理轉型作出必要、先行先試的探索。

恒大持續發酵，地產地震引發社會關注。國家“房住不炒”，各種組合拳出臺，地產格局在振蕩中調整，百強地產央國企優勢突顯，位置前移，民企在風浪中飄搖，沉舟側畔。在調整中穩定，是各預測機構對新年度房地產較一致的看法，這也是國家對房地產業“穩”的調控預期。

這一切再一次印證了，企業現金流為王的理念。包括恒大，曾經的老大，因為現金流，落到待開發地塊被收回，在建房暫停的窘境。這與樓市大政有關，也與自身經營太過激進有關。有道是成功是成功者的桎梏。過去的成功不一定是現在及今后成功的注腳。恒大帶給大家的經驗和教訓是多重的。把握政策，居安思危，審時度勢，永遠是經營者時刻要檢視的。哪一個行業都是如此。唯愿新的一年，地產業平穩著陸，老百姓安居樂業。