在下半年樓市急劇轉淡而導致傳統的“金九銀十“這一生售房旺季已然消失之后，春節前傳統的樓市淡季更是寒意逼人。11月份40城新房成交量創10年來單月新低，尤其以浙江降溫最為明顯，寧波年內縮水超六成，未來三個月40城的成交量也難以扭轉頹勢。日前的央行降準釋放1.2萬億流動性能不能在短期內讓樓市快速回暖，其實也不容樂觀。

就央行降準釋放的1.2萬億流動性對市場而言，實際上依然是杯水車薪，因為12月15日MLF就到期9500億，等于央行只釋放了2500億準備金，這說明央行在滯漲壓力較大的情況下對于當前的貨幣政策還是相當謹慎的。若以當前貨幣乘數計算以及通過商業銀行傳遞給市場而形成真正流動性意義上的M2，差不多要到明年1月份了，這對于當前房地產行業急劇下行的銷售和暴雷不斷的流動性來說是遠水不解近渴的。

政治局已定調明年穩增長主要靠積極的財政政策，而降準屬于寬信用措施，若再以現在的信用風險分布來看，只有政府和不差錢的國企才是安全的，因此此次降準所釋放出的這1.2萬億M2很可能會流向改善地方政府債務和國企的流動性，變作穩投資的因素，而焦渴難耐的房企則更是大概率上得不到此次降準滋潤的。

從居民房貸來看，此次降準釋放的流動性估計也不會促進多大的信用擴張，也就是說從銷售端而言不會對樓市有多大幫助。以1.2萬億的M2增量只占2020年GDP的1.2%，能夠流到居民和企業的現金本來就不多，無法撬起太多居民和企業杠桿。而沒有這兩部分的杠桿房價是拉不起來的，但不漲價的房子一方面無法覆蓋利息成本支出，另一方面買漲不買落心理下房地產大的趨勢恐怕也難以通過此次降準而得以扭轉。因此，此次降準對于樓市的作用，在這個樓市的寒冬里確實不應高估。

這也是上海等頭部城市充分估計目前樓市的嚴峻形勢以及基于對當前財政增收壓力的充分認知之下而放寬人口準入，加入搶人大戰的真實原因。表面上來看上海等頭部城市加入搶人大戰，是為了在生產力中最重要和最活躍的人這一要素上占得先機，以保證城市的創新發展與經濟活力，希望實現老齡化快速加劇之下的社保平衡，但是最直接和最底層的邏輯與動力，還是想通過新增人口來賣房子和維持土地財政。

各地政府目前的財政壓力太大了，而在經濟下行與疫情影響下財政增收的渠道有非常至少，只能倚重于土地財政了。綁定這些高素質的年輕人的一生，用這些年輕人的生命周期去撬動本已樓價地價高企的上海樓市和維持上海的土地財政的延續性，才是當前最為迫切的問題。

民營百強房企的排隊暴雷確實讓行業流動性乃至土地財政、涉房維穩問題都成了當前涉房監管與行業主管部門不得不正視和重視的問題。但是在下半年樓市迅速轉淡和房企銷售回款急劇大幅下降的情況下，房地產行業自身和涉房金融部門對于行業好轉的信心不足則是不言而喻的。所以即使涉房金融微調，央行降準，房企自身與涉房金融部門相對保守和謹慎的態度也不會迅速改變，房企的資本性開支與涉房金融機構的放款也都難言迅速恢復和放松。

降準釋放的流動性需要通過商業銀行傳導，而商業銀行基于目前對房地產行業的謹慎態度也未必會很快將降準釋放的流動性轉化為房企資金面的普遍寬松和行業流動性的快速好轉。恒大這一行業標桿房企的“躺平”以及佳兆業的接連暴雷，意味著即使監管層一直在發聲和喊話，但融資大門在佳兆業等違約房企未能對逾期的理財產品以及馬上到期的美元債、票據等提出各方接受的方案之前是不會敞開的。

對于房企乃至土地財政而言，這個冬天確實格外冷，涉房金融的暖風也吹不熱樓市與地市那冷冷的心。

援引朱羅記：基于防范房地產全面硬著陸的風險，政策會有階段性的放寬，市場會出現一定程度的提振。面對這樣一個局面，我認為尤其是那些現在資金鏈緊張的開發商，理性的認識應該是：這是活命的機會，而不是回春的靈藥。趁這個機會，應該積極銷售，能夠降價就果斷的降價，快速回籠資金為自己掙到“活下去”的本錢。

生死攸關，最好還是不要心存任何僥幸。2007年市場大調整的時候，施永青說過一句話，我至今記憶猶新：如果要排隊去死，我也希望我是最后一個。

希望這次的調整，能夠給我們帶來更多對市場的敬畏。房地產的未來，將是城市之間的分化，有的城市會在調整之后走得更好，有的城市會就此一路下坡。對于要買房的剛需而言，調整當然不是壞事，那意味著你能用便宜的價格買到以往買不到的資產。在好的城市，不要白白浪費一次危機，是重要的指引。只是何時買，買什么，就需要做很多功課，既不要盲目等待，也不要輕率抄底。

援引中金公司研究：盡管前期房地產相關融資政策有所放松，部分項目資金壓力有所緩解，但是缺少刺激居民購房需求政策，商品房銷售持續低迷，企業拿地意愿不足，土地出讓金大幅下滑，房地產市場仍處于加速回落過程中。如果按照當前房地產市場形勢演繹，明年上半年房地產投資可能大幅回落，并拖累國內經濟增速跌出政策容忍區間。從中央政治局經濟會議看，明年宏觀政策基調是穩中求進，政策定調轉向穩增長，強調“穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕”。明年財政政策會更加積極，但是效果可能有限，一方面是赤字增長空間有限，另一方面是財政收入壓力也比較大。在財政效果受限的情況下，政策還是要更多依賴貨幣寬松，同時房地產市場放松本身也需要貨幣寬松配合，要促進信用擴張首先還是要營造寬松的貨幣環境。

流動性仍將保持充裕，利率仍有下行空間。有投資者認為降準是“利好出盡”，后來穩增長政策落地，經濟可能會觸底回升，從而推動利率上行。但我們認為實體經濟的復蘇回暖仍取決于融資需求的恢復，但目前來看實體融資需求起色不甚明顯，需要政策進一步引導疏通，單一降準可能無法實現，不排除央行未來仍有進一步放松動作，包括降息操作等，降準只是政策調節的起點，而非終點。

跟之前房地產行業金九銀十的傳統周期一致，本來年底11月、12月就是房地產新房和二手房交易和價格的低位。這一階段一般會持續到春節前，等到三月份就會開始回暖。而今年冬天，由于各地限購限貸政策并沒有松動，再加上之前對貸款限制頗多，放款很難，某種程度上加速了房地產市場的降溫。但這一趨勢到了明年會不會回暖，也很難說。