12月3日恒大在香港聯(lián)交所發(fā)布的一則不能履行一筆2.6億美元境外債券擔(dān)保義務(wù)的公告及隨后廣東省政府約談恒大并派駐工作組、央行與銀保監(jiān)會(huì)、住建部、證監(jiān)會(huì)對(duì)此事件的快速表態(tài)，表明恒大在公開市場(chǎng)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的靴子終于落下了。這也表明恒大曾經(jīng)的各種努力自救行動(dòng)目前已經(jīng)告一段落，而恒大未來(lái)的走向也充滿了不確定性。

恒大之前請(qǐng)德勤作過(guò)的一次審計(jì)表明恒大的資產(chǎn)還是大于債務(wù)的。這里姑且不論恒大的資產(chǎn)有無(wú)注水，但是在企業(yè)信用已然喪失而流動(dòng)性枯竭、交叉違約引發(fā)的債務(wù)崩塌如山呼海嘯般襲來(lái)的時(shí)候，如果沒有政府部門的強(qiáng)力介入，則壓力之下企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)的價(jià)值必然會(huì)被大打折扣。這一情況下，企業(yè)變現(xiàn)資產(chǎn)能回收的現(xiàn)金是否能夠抵償債務(wù)則又另當(dāng)別論了。不過(guò)在內(nèi)地特有的政商環(huán)境之下，講政治是必須的，而對(duì)于走上重整乃至可能破產(chǎn)之路的房企們，目前最大的政治還是保交房，估計(jì)這也是廣東省政府工作組進(jìn)駐恒大的首要任務(wù)。

民營(yíng)百?gòu)?qiáng)房企的排隊(duì)暴雷確實(shí)讓行業(yè)流動(dòng)性乃至土地財(cái)政、涉房維穩(wěn)問(wèn)題都成了當(dāng)前涉房監(jiān)管與行業(yè)主管部門不得不正視和重視的問(wèn)題，這也是之前央行和交易商協(xié)會(huì)表態(tài)微調(diào)涉房金融監(jiān)管措施的主要原因。但是在下半年樓市迅速轉(zhuǎn)淡而各家房企銷售回款急劇大幅下降的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)自身和涉房金融部門對(duì)于行業(yè)好轉(zhuǎn)的信心不足則是不言而喻的。所以即使涉房金融微調(diào)，房企自身與涉房金融部門相對(duì)保守和謹(jǐn)慎的態(tài)度也不會(huì)迅速改變，房企的資本性開支與涉房金融機(jī)構(gòu)的放款也都難言迅速恢復(fù)和放松。

昨天李克強(qiáng)總理關(guān)于降準(zhǔn)的表態(tài)對(duì)于饑渴的房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性而言確實(shí)是一場(chǎng)及時(shí)雨，但降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性由于需要通過(guò)商業(yè)銀行傳導(dǎo)，而商業(yè)銀行基于目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的謹(jǐn)慎態(tài)度也未必會(huì)很快將降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性轉(zhuǎn)化為房企資金面的普遍寬松和行業(yè)流動(dòng)性的快速好轉(zhuǎn)。而恒大這一行業(yè)標(biāo)桿房企的“躺平”，意味著后續(xù)可能會(huì)有更多的民營(yíng)房企會(huì)步其后塵。

央行和銀保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)恒大風(fēng)險(xiǎn)事件的齊發(fā)聲，可以看作是金融監(jiān)管當(dāng)局對(duì)恒大風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重程度的判斷與表態(tài)，而且這番表態(tài)也有穩(wěn)定金融行業(yè)情緒，防止金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前較為嚴(yán)重且呈擴(kuò)大化的流動(dòng)性困境反應(yīng)過(guò)激的用意，同時(shí)也對(duì)美元債表明了監(jiān)管機(jī)構(gòu)的原則立場(chǎng)。一則表示對(duì)恒大事件的金融風(fēng)險(xiǎn)與影響的評(píng)估表明該事件對(duì)金融市場(chǎng)的外溢影響有限和可控，二則是表示恒大外債的處理與化解應(yīng)本著市場(chǎng)化與法律化、程序化的原則，政府不會(huì)進(jìn)行最終兜底。恒大危機(jī)也確屬市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的“個(gè)案現(xiàn)象”，對(duì)于后續(xù)房企及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常融資而言，短期內(nèi)可能會(huì)影響市場(chǎng)情緒與信心，但長(zhǎng)期內(nèi)不會(huì)有太大的負(fù)面影響。沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，病樹前頭萬(wàn)木春，才是資本市場(chǎng)的常態(tài)。

此次銀保監(jiān)會(huì)特別提到的“合理發(fā)放房地產(chǎn)并購(gòu)貸款”，實(shí)際上是意圖立足于以推動(dòng)行業(yè)整合的方式來(lái)化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。房企長(zhǎng)期以來(lái)的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式在以“三條紅線”和“貸款集中度管理”等調(diào)控政策的影響下，在樓市長(zhǎng)效機(jī)制作用下，預(yù)計(jì)后續(xù)行業(yè)的內(nèi)部整合會(huì)在部分高負(fù)債房企流動(dòng)性不斷惡化與并購(gòu)貸款的推動(dòng)下呈加劇之勢(shì)，而陷入流動(dòng)性危機(jī)且資產(chǎn)質(zhì)量較好的房企最有可能被重組。而上市公司尤其是國(guó)有背景的上市公司攜資本優(yōu)勢(shì)和持續(xù)融資的便利性，比較適合擔(dān)綱后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)的整合領(lǐng)頭羊。

根據(jù)房企美元債和其他外債的融資與入境普遍采取“外保內(nèi)貸”的形式以及國(guó)內(nèi)特有政商環(huán)境來(lái)看，以恒大為代表的排隊(duì)暴雷的民營(yíng)百?gòu)?qiáng)房企在未來(lái)交叉違約的債務(wù)重壓之下避免陷入債務(wù)螺旋的標(biāo)配，將是政府派駐工作組或者由政府平臺(tái)公司、資產(chǎn)管理公司來(lái)實(shí)施接管，并以保交房和保境內(nèi)理財(cái)兌付為優(yōu)先選擇。而對(duì)于供應(yīng)鏈和境內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的拖欠、對(duì)境外融資的拖欠則需要根據(jù)法律順位以市場(chǎng)化的方式推進(jìn)解決。由此看來(lái)，恒大事件受損失最大的極有可能還是境外債權(quán)人，因?yàn)槿绻科蟛豢赡苡萌嗣駧湃斶€境外債權(quán)人，而境內(nèi)融資的清償是解押境外保證條件的前提。

隨9月底以來(lái)金融監(jiān)管部門就房地產(chǎn)市場(chǎng)接連釋放維穩(wěn)信號(hào)，以及近期房地產(chǎn)信貸環(huán)境的改善，預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資環(huán)境將適度寬松，但能否真正發(fā)揮作用還有賴于行業(yè)信心與金融機(jī)構(gòu)信心恢復(fù)的快慢。結(jié)合央行講話來(lái)看，一些中資房企開始回購(gòu)境外債券，部分投資人也開始買入中資房企美元債券透露了行業(yè)信心回暖和融資市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)的信號(hào)。

但要真正將回暖的信心傳導(dǎo)到房地產(chǎn)行業(yè)和涉房金融機(jī)構(gòu)，還具有較大的不確定性，這一方面與行業(yè)回暖滯后于政策回暖的時(shí)滯有關(guān)，另一方面也和宏觀政策的走向有關(guān)，畢竟此次行業(yè)調(diào)控的大背景是已然長(zhǎng)期化的“房住不炒”和涉房行業(yè)降風(fēng)險(xiǎn)訴求，而且房地產(chǎn)行業(yè)的基本面也已發(fā)生了根本性變化，土地紅利與金融紅利期已過(guò)，以往的行業(yè)周期性簡(jiǎn)單反復(fù)可能已經(jīng)不再適用了。

這不僅讓我想起了雪萊的詩(shī)句，“冬天已經(jīng)到了，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？”。春天一定會(huì)來(lái)，但是可能一部分人是看到不到下一個(gè)春天了，而且這個(gè)未來(lái)的春天，也會(huì)是一個(gè)別樣的春天。

透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)。
恒大違約意味著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。也意味著一種地方財(cái)政+開發(fā)商+金融杠桿=GDP和政績(jī)的發(fā)展方式終結(jié)了。

在過(guò)去高速發(fā)展的20年里，別的不論，我們看到幾個(gè)節(jié)奏：
98年房地產(chǎn)市場(chǎng)化，大家一沒錢，二是無(wú)論地方政府和人民還沒弄懂房地產(chǎn)要如何市場(chǎng)化，房地產(chǎn)處于萌芽階段。

2000年，很有代表性的廣州新大廈落成，還記得該大廈的外墻瓷磚全部由意大利進(jìn)口，這是真事。而該大廈的買家多為看得懂地產(chǎn)又有點(diǎn)錢還看好國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的港澳臺(tái)同胞。

2001年，中國(guó)加入WTO，得益于此，中國(guó)的生產(chǎn)力開始全面爆發(fā)。各行各業(yè)開始鉚足干勁加工、出口！三來(lái)一補(bǔ)開始進(jìn)入高峰期，國(guó)家高速發(fā)展，人民開始知道什么叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)家和人民都在慢慢壯實(shí)起來(lái)。

2001-2010，經(jīng)過(guò)10年的高速發(fā)展，部分人開始先富起來(lái)了。由經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（北上廣深）帶頭，房地產(chǎn)行業(yè)開始高速發(fā)展，地方政府也嘗到了“土地財(cái)政”的甜頭：賣地—拉動(dòng)需求—帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)—拉動(dòng)整體GDP（地塊、出讓融資、建設(shè)融資、建材行業(yè)、家具家電行業(yè)等，最后賣房還有房貸金融，甚至買房多年還可以產(chǎn)生抵押經(jīng)營(yíng)貸款刺激生產(chǎn)和消費(fèi)）。

2015年以后，由于前10年的發(fā)展累積，民眾手里有了錢。加之2010—2015的階段性房?jī)r(jià)不回頭的緩慢增長(zhǎng)，民眾既看得懂又有了實(shí)質(zhì)性改善居住的需求。超級(jí)城市的政府經(jīng)過(guò)多年的土地財(cái)政滋養(yǎng)，加大了在市政、醫(yī)療、教育等方面的投資進(jìn)一步提高了城市化的吸引力。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、廣佛同城、港深融合等還有華東經(jīng)濟(jì)圈的生產(chǎn)力大增等因素疊加。各大城市圈的房地產(chǎn)行業(yè)開始全面爆發(fā)良性需求。呈現(xiàn)出一派多贏的經(jīng)濟(jì)局面：
土地出讓：政府有錢
受讓土地：開發(fā)商增加固定資產(chǎn)還有銀行有了土地抵押能安全的增加業(yè)績(jī)
地塊開發(fā)：全面拉動(dòng)地方需求和行業(yè)發(fā)展
房產(chǎn)開盤：民眾買到房子、銀行拿到房貸保證長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
上述參與的各方全部贏！沒有輸家。但也埋下了一個(gè)隱形的地雷，建國(guó)后經(jīng)濟(jì)方面最大的灰犀牛正在茁壯成長(zhǎng)。

由于土地財(cái)政簡(jiǎn)單粗暴，不用費(fèi)腦子還玩家共贏，大家都樂(lè)于參與，房?jī)r(jià)也從2015年開始全面爆發(fā)，一路坐上了火箭。但由此也埋下了野蠻發(fā)展房地產(chǎn)、一個(gè)行業(yè)綁架一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融命脈的雷。

房地產(chǎn)太簡(jiǎn)單了！還特別安全！全民參與其中、政府樂(lè)見其成：拉動(dòng)GDP=提升政績(jī)=穩(wěn)穩(wěn)升官。

但是長(zhǎng)期無(wú)腦的發(fā)展房地產(chǎn)，已經(jīng)吸干了其他行業(yè)的血液：金融。銀行不愿意做經(jīng)營(yíng)性貸款，因?yàn)橛酗L(fēng)險(xiǎn)，還不如做房貸、開發(fā)貸。民眾炒房，炒的好，一年50%收益穩(wěn)穩(wěn)的，無(wú)形拉高了民間借貸利率。國(guó)家為促進(jìn)生產(chǎn)愁白了頭發(fā)，還整出了所謂的“定向降準(zhǔn)”。但到最后，所有希望流入生產(chǎn)的資金最后都變著法流入了房地產(chǎn)。

最后，痛定思痛畫下三根紅線！由央企房地產(chǎn)作為中流砥柱發(fā)揮穩(wěn)定行業(yè)的作用！讓裸泳的地方政府、企業(yè)統(tǒng)統(tǒng)曝光出來(lái)！誓要打扒這只地產(chǎn)灰犀牛，讓經(jīng)濟(jì)重新回到制造，這個(gè)立國(guó)之本上來(lái)。

各位何等有幸，目睹了一個(gè)時(shí)代的興起與落幕。

但不必?fù)?dān)心，我國(guó)的貨幣發(fā)行權(quán)結(jié)構(gòu)和國(guó)企在各個(gè)領(lǐng)域的穩(wěn)定作用決定了我們不會(huì)像日本一樣走上失去的30年。

最后，歡迎來(lái)到新時(shí)代，一個(gè)中國(guó)智造、中國(guó)質(zhì)造的時(shí)代。

違約、違約、違約… …誰(shuí)也沒有想到地產(chǎn)告別“白銀”時(shí)代，是以今天這樣悲壯決絕的方式。不僅房地產(chǎn)企業(yè)違約接二連三，就連購(gòu)房者也違約，法拍房多了起來(lái)。

房子還是好的資產(chǎn)嗎？房子在大類資產(chǎn)配置中依然占據(jù)核心地位。尤其是對(duì)于滿足自住和改善需求的人來(lái)說(shuō)，房子依然是最重要的核心資產(chǎn)。盡管房子會(huì)占用不小的可支配收入和自由現(xiàn)金流，不少人甚至還需要貸款，但這類需求屬于真正的剛需，其效用就是居住以及精神上的滿足。

如果從投資的角度，房子的投資價(jià)值已經(jīng)大不如前。一方面，由于高層定調(diào)必須實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展、“房住不炒”成為國(guó)策、房地產(chǎn)稅也已提上日程，使得房地產(chǎn)金融屬性和流動(dòng)性下降，房?jī)r(jià)漲不動(dòng)了。而遇到經(jīng)濟(jì)下行、銀根收緊，房?jī)r(jià)下跌可能性更大；其次，隨著大中小房地產(chǎn)企業(yè)加快出清，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量博弈時(shí)代，但依然存在邊際供給和新增庫(kù)存，未來(lái)房?jī)r(jià)分化更為嚴(yán)重。

當(dāng)房地產(chǎn)告別了黃金和白銀時(shí)代，炒房客過(guò)去翻身發(fā)財(cái)引以為傲的路徑依賴已經(jīng)走到了盡頭。即便是買房不是投機(jī)而是為了現(xiàn)金的保值增值，經(jīng)歷了這些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅調(diào)整，會(huì)發(fā)現(xiàn)不少人實(shí)際坐了前些年房子漲價(jià)去庫(kù)存的“山車”，能夠保值增值的房產(chǎn)只有真正核心城市真正的核心地段。而且，未來(lái)房地產(chǎn)稅勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，繼續(xù)持有能不能跑贏通脹保值增值也打折扣了。

不可否認(rèn)的是，喜歡買房、專業(yè)會(huì)買房的人依然有單純而堅(jiān)定的信仰，不過(guò)需要等待好的資產(chǎn)標(biāo)的出現(xiàn)，需要合適的時(shí)機(jī)、合適的價(jià)格。資產(chǎn)證券化產(chǎn)品如果成為房地產(chǎn)投資的主流之后，可能更適合他們。

對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，投資決策應(yīng)該更加看重資產(chǎn)的質(zhì)量、流動(dòng)性和收益的匹配，在大的經(jīng)濟(jì)周期和宏觀背景下做好不動(dòng)產(chǎn)、股票、債券、商品等大類資產(chǎn)配置，盡量追求收益來(lái)源多樣化和風(fēng)險(xiǎn)分散化。

對(duì)恒大怎么處理，具有很強(qiáng)的示范作用。意義不亞于海航和康美。恒大是整串鞭炮的頭炮，后面連著的“個(gè)別”房企，十個(gè)腳趾都數(shù)不過(guò)來(lái)，都伸長(zhǎng)脖子盯著呢。只要恒大一炸，后面就是噼里啪啦接著來(lái)。只要能掐滅恒大火苗同時(shí)，祭出康美屠龍刀，殺雞儆猴，后面的就不敢作妖，不敢躺平，債務(wù)危機(jī)自動(dòng)解除。

危機(jī)四伏的恒大，如今可以說(shuō)是搖搖欲墜，而如今終于走到了海外債實(shí)質(zhì)性違約的一步。雖然市場(chǎng)對(duì)恒大的海外違約早有預(yù)期，但如今正式出現(xiàn)了第一筆違約，還是讓人驚嘆。這或許是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，如今廣東省政府約談許家印，還派出工作組，督促風(fēng)險(xiǎn)處置，未來(lái)能否處置好恒大的問(wèn)題、也未可知，相信對(duì)于廣東省政府來(lái)講，恒大也是一個(gè)燙手的山芋。