退潮時，才知道誰在裸泳。房地產(chǎn)的土地財政底褲效應(yīng)，在行業(yè)降溫之下開始顯現(xiàn)。賣地收入的大幅下降，導(dǎo)致一些地方的財政壓力大增。

內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展與演進過程中，賣地收入和涉房稅收在地方財政收入中的重要性越來越高，由于地根和銀根均掌握在政府手中，在多輪行業(yè)調(diào)控中房地產(chǎn)行業(yè)逐漸演變成以土地財政為內(nèi)核的汲取社會財力的重要途經(jīng)。正因為土地財政成為房地產(chǎn)行業(yè)的真實內(nèi)核，由此導(dǎo)致了旨在控制涉房風(fēng)險的行業(yè)調(diào)控與保衛(wèi)土地財政之間的平衡與博弈。

前者主要是從宏觀經(jīng)濟與社會運行角度而言所必須的，而后者則是從地方財政和城市發(fā)展角度的考量，這也是歷次行業(yè)調(diào)控需要平衡的央地訴求及其差異所在。而歷次行業(yè)調(diào)控在實際執(zhí)行過程中之所以演變?yōu)楸Ｗo行業(yè)與市場的逆向調(diào)節(jié)和反市場邏輯的具體措施，就是因為以往的行業(yè)調(diào)控中地方政府擁有更大的實際權(quán)力，且地方政府為更加直接的利益中人。

在土地財政不斷推高的涉房風(fēng)險之下，為防止涉房風(fēng)險成為國民經(jīng)濟穩(wěn)定運行中的灰犀牛和黑天鵝，此輪調(diào)控為保證長期效果和有效執(zhí)行，在具體的調(diào)控實施過程中發(fā)生了明顯的事權(quán)上收與決策權(quán)上移現(xiàn)象，從而根本性改變了過往的銀根和地根宏觀政策層面主要由中央發(fā)布，而具體執(zhí)行由地方推出細(xì)則與實施辦法的格局。此輪調(diào)控?zé)o論從銀根還是地根角度更加強調(diào)全國統(tǒng)一性，無論是“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)、涉房貸款集中度分級管理新政，還是土地集中出讓試點與土地出讓金交由稅收部門代管等等，無不意味著調(diào)控權(quán)限的上移。

而隨著此輪行業(yè)調(diào)控決策權(quán)限的上移以及地方為保衛(wèi)土地財政的可靈活決策與應(yīng)對空間的大幅縮窄，從資金端到銷售端的雙重強力調(diào)控很快導(dǎo)致了行業(yè)流動性的普遍收緊，與民營房企為保衛(wèi)自身流動性而對資本性開始的大力壓縮甚至停止，直接表現(xiàn)就是在土拍市場下半年以來民營房企的快速、規(guī)?；耐顺龊蛧肫蟆⒌胤狡脚_的進擊。而后者與政府本身兩位一體的性質(zhì)，意味著財力資源在政府體系內(nèi)部的存量轉(zhuǎn)移而非市場化的增量收入，也就意味著土地財政式微的必然到來。

賣地收入與涉房收入的滯后性，意味著目前民營房企在土拍市場入市的減少和銷售收入的下降低對土地財政所帶來的負(fù)面影響將會在未來逐步顯現(xiàn)，而目前土地財政依賴過高的城市所出現(xiàn)的財政收支困難，并未體現(xiàn)出土地財政下降和減收的嚴(yán)重性。

目前宏觀經(jīng)濟處于下行期，疫情反復(fù)所帶來的不確定性又加劇了增支減收因素，逆周期調(diào)節(jié)的財政貨幣雙松已引發(fā)較為明顯的滯漲跡象，而稅收增長乏力且增稅空間極為有限，再加上縮減公共開支的壓力較大，必然會導(dǎo)致財政轉(zhuǎn)移支付能力下降之下的地方財政的惡化與平臺公司債務(wù)風(fēng)險的快速提升。而同時具備建設(shè)財政與公共財政雙屬性的地方財政是建立在預(yù)期收入不斷上升的前提之下的，土地財政收入的下降對于土地財政依賴度較高的地方而言，未來的財政壓力是不言而喻的，而目前因為賣地收入下降而遭受的財政困難才僅僅是個開始。

目前房地產(chǎn)百強企業(yè)中的不少民營房企出現(xiàn)了排隊暴雷等流動性枯竭問題，這雖然與這些企業(yè)之前運用了較高的財務(wù)杠桿和極高的真實負(fù)債率有關(guān)，也與企業(yè)自身的戰(zhàn)略判斷與運營能力有關(guān)，但是以民營房企為代表的行業(yè)流動性的迅速下降帶來的是行業(yè)悲觀情緒的蔓延以及從土拍市場集體撤出。從目前第三批土地集中出讓的入市企業(yè)構(gòu)成來看，除了國央企和地方平臺公司之外，一些之前很少入市的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和制造業(yè)企業(yè)以及少量外資開始入市，但這些機會型的新勢力實際上很難在土拍市場形成可持續(xù)性。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)的流動性和市場化力量不能盡快恢復(fù)，土地財政實際上將面臨著硬著陸的風(fēng)險。

從目前監(jiān)管層和宏觀面試圖微調(diào)和恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)流動性的努力來看，新注入的流動因為風(fēng)險偏好的原因而很難流入民營房企，反而可能會助力國央企房企借勢做大做強。在房地產(chǎn)稅遠水不解近渴和較高的滯漲風(fēng)險之下，這會進一步加劇土地財政硬著陸的風(fēng)險，甚至可能引發(fā)土地財政的脆斷。因此，挽救房地產(chǎn)行業(yè)的市場化力量，應(yīng)是當(dāng)前挽救行業(yè)流動性的真正著力點，這也是在挽救土地財政本身。

房地產(chǎn)市場急劇降溫，地主家也沒余糧了，城投公司的“剛兌”金身也更難保住了。

“國有土地使用權(quán)出讓收入”是一個較寬泛的概念，不僅包括狹義的“國有土地使用權(quán)出讓金”，還包括“國有土地收益基金收入”“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入”和“新增建設(shè)用地土地有償使用費”（2017年起轉(zhuǎn)列一般公共預(yù)算）等其他三項，其中“國有土地使用權(quán)出讓金”是政府性基金收入的主要構(gòu)成來源。長遠來看，如果“國有土地使用權(quán)出讓金”持續(xù)走弱，一方面會影響地方的新增建設(shè)支出，另一方面也會增加城投公司還本付息的壓力，特別是一些債務(wù)水平較高且債務(wù)期限結(jié)構(gòu)較差區(qū)域的城投公司，如果短期償債規(guī)模較大而土地出讓收入大幅下滑，面臨較大風(fēng)險。

與此同時，值得注意的是，伴隨著2021年下半年土地市場走弱與民營地產(chǎn)信用風(fēng)險發(fā)酵，近期地方國企與城投拿地開始顯著增多，市場對“城投拿地”的討論也開始升溫。雖說城投拿地也可以在一定程度上增加土地出讓收入，但有點“羊毛出在羊身上”的意味，左口袋進右口袋出，又能解決多少實際問題？況且城投拿地的前提是其本身資金能平衡，而對于那些弱區(qū)域的城投來說，這一前提也很難達到。

近期，除了恒大、佳兆業(yè)等多個地產(chǎn)巨頭頻頻出現(xiàn)債務(wù)問題外，在土地市場，多宗土地流拍的消息也讓市場感受到了寒冷的氣息。地方政府如果不能擺脫對土地出讓金的依賴，未來可能會越來越難過。

從本質(zhì)上，賣地的收入最終還是由普通的購房者來承擔(dān)的，而如果房價過高，對消費的抑制作用很大，這也導(dǎo)致消費對中國經(jīng)濟的拉動作用一直很難有很大的提高。而且，購房者背負(fù)了大量的債務(wù)，也造成了金融系統(tǒng)風(fēng)險的聚集。

地方發(fā)展經(jīng)濟的核心在于營造良好的營商環(huán)境，培育優(yōu)質(zhì)的企業(yè)進而為地方政府貢獻稅收。但這對于很多稟賦差的地區(qū)而言并非易事，因此需要中央不斷的轉(zhuǎn)移支付，以及在政策上給予更大的優(yōu)惠，才能帶動投資者的積極性。

對于買房，要是能全款，何必要分期，有錢的不會成為銀行的韭菜，恰恰是那些剛需錢緊的只能被動選擇房貸。面對當(dāng)下居高不下的房貸利率，不管選等額本金，還是等額本息，綜合算下來，幾十年來還的貸款與本金幾乎一樣多，沒有人不會覺得不肉疼。但現(xiàn)實情況是，即便如此高的房貸利率，還得排隊貸款，我認(rèn)識的一個朋友，在北京買房，光貸款排隊就是2個月，這還算好的，有的據(jù)說3個月都還在等。這就會出現(xiàn)一個問題，有時候雖然買方可以等，但賣方有可能不愿意等也急著用錢。這對于剛需買房者無疑又增加了巨大壓力。

現(xiàn)在信貸環(huán)境呈現(xiàn)出了些許寬松的跡象，在我看是為了保護剛需，并不會對房價和抑制炒房有所影響。就像文中所說，這種放松是一種“精準(zhǔn)調(diào)侃”，不過，這對剛需購房者來說是一大利好消息。

在中國只要五星紅旗還在，無論何時無論何地，有錢就買房。你看到的房價低是政策壓制而已，稍微一松口立馬翻倍。

什么時候政策完全打開，鼓勵所有人隨便買房，沒有任何限購，都無人問津，那時候才是需要考慮買不買，不過這是下一代的事了，一百年內(nèi)不可能。