24座省會(huì)城市10月二手房?jī)r(jià)下跌,8城跌破一年前
柏文喜
業(yè)內(nèi)人皆知,二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)是樓市變動(dòng)的風(fēng)向標(biāo),因此對(duì)于二手房市況的觀察與判斷有助于對(duì)整個(gè)樓市的交投情況乃至新房市場(chǎng)的未來(lái)走向做出判斷。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年10月份二手房交易價(jià)格檢測(cè)數(shù)據(jù),在選取的除拉薩之外的26個(gè)省會(huì)城市中只有海口一個(gè)城市環(huán)比上漲、成都一個(gè)城市環(huán)比持平,而其他24個(gè)城市都錄得環(huán)比下降記錄,另外有8個(gè)城市跌回一年前,廣州環(huán)比跌幅居首。這到底是神馬狀況?
從24個(gè)省會(huì)城市10月份二手房環(huán)比下跌的數(shù)據(jù)來(lái)看,雖然下跌幅度不大,但下跌面卻十分廣泛。省會(huì)城市是全國(guó)政治經(jīng)濟(jì)文化的重要支點(diǎn),也大都是各區(qū)域人口與產(chǎn)業(yè)聚集的方向與主要節(jié)點(diǎn),因此省會(huì)城市二手房市場(chǎng)變動(dòng)情況對(duì)于全國(guó)樓市走勢(shì)而言具有相當(dāng)強(qiáng)和相當(dāng)廣的代表性。從此次國(guó)統(tǒng)局發(fā)布的二手房環(huán)比價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看,可是說(shuō)全國(guó)樓市確實(shí)發(fā)生了全面性的逆轉(zhuǎn),接下來(lái)可能會(huì)是新房市場(chǎng)更大的逆轉(zhuǎn)。
二手房?jī)r(jià)格的形成更為市場(chǎng)化,更能反映市場(chǎng)變化與實(shí)時(shí)市況。這一方面是因?yàn)槎址拷灰纂p方更多的是海量自持業(yè)主,他們之間的交易多屬于散戶之間的市場(chǎng)博弈;另一方面二手房基本上脫離了開(kāi)發(fā)商掌控,價(jià)格被操縱的可能性與被操縱的程度更小,使得二手房?jī)r(jià)格失真度更低。正因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格源于市場(chǎng)交易所形成及較低的失真度,二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)更能反應(yīng)樓市的真正交投狀態(tài),對(duì)于樓市冷暖的變動(dòng)也更為敏感,一般在上漲階段會(huì)慢于新房市場(chǎng),但是在下跌階段則會(huì)先于新房市場(chǎng)。也就是說(shuō),二手房市場(chǎng)走勢(shì),尤其是二手房的下跌趨勢(shì)也就自然成為了整個(gè)樓市下跌的風(fēng)向標(biāo)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不過(guò)是對(duì)于過(guò)去所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)變動(dòng)情況的階段性反映,此次國(guó)統(tǒng)局發(fā)布的二手房市場(chǎng)24個(gè)省會(huì)城市普跌的情況,其實(shí)從各家房企下半年以來(lái)急劇轉(zhuǎn)淡的銷售情況也已多有顯示,而下半年以來(lái)的行業(yè)寒意實(shí)際上更是遠(yuǎn)超國(guó)統(tǒng)局?jǐn)?shù)據(jù)所能表達(dá)出來(lái)的程度。對(duì)于具有內(nèi)在擴(kuò)張性的資本與追求持續(xù)增長(zhǎng)的企業(yè)而言,流動(dòng)性的維持往往建立在對(duì)于未來(lái)持續(xù)增長(zhǎng)的預(yù)期與假設(shè)之上的,如果停止增長(zhǎng)即有可能引發(fā)流動(dòng)性危機(jī)的爆發(fā),更何況下半年以來(lái)房企銷售回款在資金端與銷售端雙重強(qiáng)力調(diào)控下已出現(xiàn)了普遍的較大幅度的下跌呢。
因此,百?gòu)?qiáng)房企的排隊(duì)暴雷和民營(yíng)房企在土拍市場(chǎng)的集體“躺平”也就成了自然而然地事情,此時(shí)房企的主要矛盾和工作核心已成了保衛(wèi)自身流動(dòng)性和捍衛(wèi)公開(kāi)市場(chǎng)信用了。君不見(jiàn),連財(cái)務(wù)一向穩(wěn)健的萬(wàn)科也在大幅減少拿地、分拆萬(wàn)物云上市融資的同時(shí),發(fā)出了”節(jié)衣縮食“、打造”戰(zhàn)時(shí)氛圍“的強(qiáng)烈過(guò)冬信號(hào)了嘛;君不見(jiàn),在行業(yè)的瑟瑟寒風(fēng)里,高度依賴土地財(cái)政而自身財(cái)政壓力極大的東北三省省會(huì)城市哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春已在抱團(tuán)壯膽或明或暗在放松市場(chǎng)調(diào)控措施了嘛。
其實(shí)比東三省省會(huì)城市政府等著錢花這一壓力更大的,是樓市轉(zhuǎn)淡和樓價(jià)下跌可能引發(fā)的其他連鎖效應(yīng)對(duì)于地方財(cái)政和融資平臺(tái)的壓力與風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橐坏莾r(jià)下跌,不但會(huì)因?yàn)榉孔幼鳛橘Y本品特征的買漲不買落特質(zhì)而引發(fā)市場(chǎng)交易量的加速下跌,從而導(dǎo)致土拍市場(chǎng)流動(dòng)性的急劇喪失,而且會(huì)在樓市與地價(jià)之間形成相互影響、相互促進(jìn)的下降螺旋,最終導(dǎo)致價(jià)格的急劇下降和交易量的急劇萎縮,從而讓樓市和地市陷入喪失基本交易量的冰凍狀態(tài)。這一方面會(huì)導(dǎo)致高度依賴土地財(cái)政的地方政府因土地財(cái)政收入斷流而引發(fā)的財(cái)政危機(jī),另一方面也會(huì)引發(fā)地價(jià)大幅下降之后以土地作為抵押品的平臺(tái)公司的爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn),從而觸發(fā)這些負(fù)債高企、負(fù)債規(guī)模堪稱天量的平臺(tái)公司債務(wù)危機(jī),使之成為真正的灰犀牛。而依靠大量發(fā)鈔來(lái)挽救地方財(cái)政與平臺(tái)公司的過(guò)往慣用做法,在已經(jīng)陷入滯漲的當(dāng)下顯然是不可行的。
因此,縱然銀保監(jiān)會(huì)和央行認(rèn)為經(jīng)過(guò)前段時(shí)間的調(diào)控和去杠桿、降風(fēng)險(xiǎn),整體的涉房風(fēng)險(xiǎn)已大大下降,風(fēng)險(xiǎn)敞口可測(cè)可控,但這僅僅只是針對(duì)高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的房企可能引發(fā)的涉房風(fēng)險(xiǎn)而言的,至于更加依賴樓市的土地財(cái)政以及作為土地財(cái)政抓手的政府融資平臺(tái),其實(shí)是另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)程度并不亞于市場(chǎng)化房企的領(lǐng)域。這也就是20多個(gè)城市根本不顧及市場(chǎng)規(guī)律而急吼吼地推出樓市“限跌令“的根本原因。
但是很顯然,樓市“限跌令”是違背基本的市場(chǎng)常識(shí)與規(guī)律的。一則房企出于保衛(wèi)自身流動(dòng)性的需要,降價(jià)促銷是必然之舉,“限跌令”在房企自身生死面前只能逼出更多的市場(chǎng)創(chuàng)新花樣來(lái);二則“限跌令”會(huì)迫使交易活動(dòng)在價(jià)格部分失效的情況下受阻和部分停止,也就是會(huì)引發(fā)交易量的下降,自然也就可能引發(fā)和加劇房企與房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性問(wèn)題,這不但會(huì)顧此失彼,而且會(huì)讓問(wèn)題反而更加嚴(yán)重。各地政府在房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)之后為防止項(xiàng)目爛尾的自掃門前雪式強(qiáng)化售房資金監(jiān)管措施,更是對(duì)這些陷入危機(jī)的全國(guó)性、跨區(qū)域房企的”催命符“。
因此,在目前“金九銀十“已經(jīng)不在、樓市已然進(jìn)入寒冬而房企與房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性壓力巨大,和地方財(cái)政壓力難以承受的情況下,樓市調(diào)控如何微調(diào),確實(shí)需要進(jìn)行整體性與前瞻性的綜合考量了。
白小黑
出現(xiàn)這個(gè)情況,也不難理解。漲了這么多年,從數(shù)據(jù)上現(xiàn)在才一點(diǎn)微調(diào),需要疑惑的不是為什么會(huì)發(fā)生這種情況,應(yīng)該是問(wèn)為什么到現(xiàn)在才發(fā)生這種情況。二手房掛牌庫(kù)存量持續(xù)猛漲,價(jià)格都是戶主和中介根據(jù)周邊房?jī)r(jià)制定的,導(dǎo)致很多城市推出了二手房指導(dǎo)價(jià)格制度的出現(xiàn)。本來(lái)買房的人就少,如果價(jià)格還得不到治理,還被學(xué)區(qū)等炒作捆綁,二手房市場(chǎng)等待的只有繼續(xù)下跌。現(xiàn)在的環(huán)比下跌,算是市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié),價(jià)格終究會(huì)回歸價(jià)值,“房住不炒”會(huì)是未來(lái)的主流。
那么,雖然是環(huán)比微降,但會(huì)引發(fā)一系列影響,潛移默化影響買賣雙方的心理。在我看來(lái),從長(zhǎng)期看,隨著人口老齡化和優(yōu)質(zhì)資源向一線城市的不斷富集,能夠保值和升值的房產(chǎn)還得是一線城市的核心地段。