中南置地辟謠說并未強迫員工買房，但是在現金流壓力面前，希望以員工買房來幫助公司渡過行業寒冬的想法卻昭然若揭。其實，以員工買房為由頭的全員促銷在地產行業而言，只不過是在市場不好與公司遇到現金流壓力下的老套路了。這一做法本無新意，但對于已跨入2000億銷售規模門檻、位列TOP20的中南置地而言，還是比較引人注目的，自然也就意味著中南置地也遇到了流動性困難。不過，依靠全員賣房促銷，甚至是員工買房能救得了中南置地嗎？

前幾年明星職業經理人陳凱在推動陽光城規模的飛速成長后，又幫助中南置地從南通一隅的以施工見長的公司，迅速成長為中國房地產領域頭部企業。陳凱的玩法自然也難以超出以加杠桿的方式來推高周轉速度這一老套路，這也就是陳凱加入比他還能玩杠杠之上加杠桿和高周轉的江西新力任聯席董事長后卻找不到發揮空間而迅速離職的主要原因。

只不過中南置地大量布局于三四線城市的策略，在吃盡棚改紅利和進入此輪行業調整深水期、遭遇銷售端與資金端雙重強力調控后成為提升去化速度和加快銷售回款的難題。因此，無論是祭出員工買房還是全員促銷的措施，去化回款的速度能否止住流動性惡化的速度還是一個未知數。君不見，去年恒大的全員賣房不也是搞的轟轟烈烈且成績斐然嘛，但也未能挽救恒大陷于流動性深淵之中的命運。

其實，希望以員工買房或全員促銷來挽救公司流動性的做法，都有一個得以成立的假設前提，就是作為強周期的房地產行業會很快走出下行通道而迎來行業回暖并順勢而為挽救企業的現金流。不過，這個屢試不爽的打法，在此次行業調整與行業調控中所面對的是已然發生質變的市場結構與行業現實。

目前，市場結構與行業格局正在發生根本性的改變，市場正在往頭部企業、國央企及核心城市快速集中，布局于三四線市場的高負債民營房企和中小房企很難扭轉頹勢，并還有較大的退出市場的可能。目前不少百強民營房企在公開市場的排隊暴雷，和在土拍市場的集體“躺平”就已經反映了當前這個行業十分殘酷而又無法回避的現實狀況。

另外，在較為嚴峻的行業形勢下，地方政府為了防止項目爛尾可能引發群體性社會事件的風險而紛紛強化了屬地性的地產項目公司預售款監管，這就必然導致企業搞全員促銷和內部售房形成的銷售回款，也未必能夠被企業總部調用來進行全國性的流動性平衡和用于救急。

而近來金融監管部門傳出的微調和放松涉房貸款調控力度的措施，除了涉及到有效傳導這一過程與問題外，還因這一微調政策在實踐中目前以相對放松按揭貸款為核心而自然導致重倉三四線城市的中南置地比較難以承接此次政策利好的雨露。

因此，全員促銷和內部購房無論是公司強力推動的也好，還是出于員工福利考慮也好，旨在推動銷售回款以挽救公司流動性的努力，能不能有效和快速阻止中南置地的流動性惡化并解救現金流壓力重重的中南置地于懸崖的邊緣，確實還是一個未知數。

這一消息看似有點突然，畢竟2020年中南置地以2068億操盤金額位居房企第14位，風光無限，不過想想幾家巨無霸房企都撐不住了，中南爆出危機苗頭也不令人意外。實際上，中南近幾年的毛利率一直在20%上下徘徊，明顯低于行業平均水平。去年中南方面對此回應表示：由于公司過去在房地產業務領域的戰略選擇不清晰，在遠離核心發展區域的小城市郊區獲取了一些規模較大的項目，這些城市市場容量有限，項目銷售周期長，導致資金時間成本高，項目利潤率低。

這其實也道出了中南目前的困境根源。嚴重依賴三四線城市的布局策略，雖然支撐了中南曾經的激進擴張之路，但在不斷收緊的調控政策下，該戰略的副作用加速顯現。隨著三四線城市的去化周期越來越長，中南置地周轉速度和資金回籠的挑戰急劇上升，即便動員員工購房來共克時艱，恐怕也解不了這個局。

無論是否要求員工集資拯救公司，這都反映了目前在地產寒冬房企的自救之術。如果一家房企有這樣的能力，我倒是覺得這種公司的文化一定有過人之處，能讓員工和自己同甘苦。要知道在一般的雇傭關系中，雇主和雇員往往是共享樂容易，而同患難難如登天。很多被降薪的員工大多都選擇離職，甚至起訴公司違反勞動合同法。

不過在房企里面，全員營銷已經是大家都在玩的招式了，不過還真的挺管用。重賞之下，必有勇夫。此前恒大的全員營銷策略是，只要推薦他人成交任意一套恒大房，即可獲得總房價1.5％-2％的傭金以及10000元/套的套數獎。這意味著，若推薦成交一套價值百萬的恒大房，將有約3萬元的傭金獎勵到手。在2020年的 “金九銀十”，恒大就通過全員營銷熱銷了1820億元。