天氣由秋入冬，不斷排隊暴雷的房企也昭示著行業的寒意，而房地產表象之下的土地財政實際上壓力更大。因此，在去杠桿、化解涉房風險與財政增支減收因素造成土地財政壓力之下，監管部門與行業達成了“救行業不救企業“的共識，涉房貸款在銀保監會與央行表態下有放松跡象。

但從目前市場的反應來看，這一放松更多的表現在需求端的按揭貸款，而非供給端的開發貸款。下一步是否會適度放松供給端的開發貸尚不得知，而且涉房貸款的適度放松還有一個市場傳導的過程，未來誰得益誰受損同樣也尚不得知。不過，失去了”金九銀十“傳統旺季的樓市，確實已經迎來了”大地微微暖氣吹“的回暖氣息。

但是，就像人生無法第二次踏進同一條河流一樣，中國內地的房地產行業的基本面已徹底改變，即使各項調控措施再度放松，房地產金融全面回暖，房地產行業和房企也無法再度回到過去的時光了。

中國內地的房地產行業誕生于以市場化方式替代政府國民住房保障不足的改革開放之初，長期的賣方市場所造成的行業高毛利，吸引了眾多市場參與者并催生了以高杠桿、高負債所推動的高周轉模式之下的政府、企業與資本的分肥模式。在長期賣方單邊市場之下借助金融工具所驅動的高周轉，類似于嗑藥帶來的行業早熟。這種早熟的繁榮假象與幻象，導致了政府以有形之手的土地財政對于行業與市場的過度索取以及政府、開發商與市場共謀所不斷推高與累積的涉房風險。

在行業供求關系整體變化以及行業增長觸及新房市場天花板的情況下，已演變為開發商為表、土地財政為里的房地產行業最終也將自己推入了一個死胡同，從獲取土地紅利、金融紅利到類制造業的轉變已然成為行業大勢。而此輪從銷售端到資金端的雙重強力調控，更是這一轉變的轉折點，調控之下排隊暴雷的房企實際上也正在上演一個市場出清和秩序、格局重整的過程。未來的行業格局將會出現以產品和服務為核心的少數寡頭企業和區域性龍頭企業構成的壟斷競爭市場，而企業競爭的焦點也將會向產業鏈的后部轉移。

回顧和總結中國內地的房地產行業，目前也只是走過了第一階段的初級制造業階段，而精細化的精益制造也才剛剛開始。前一時期由于單邊賣方市場造就的對于產品力的忽視，在很大程度上依靠金融手段推高周轉速度和做大企業規模的同時，也斬斷了后續的資產升值通道。而目前行業進入調整陣痛期，也是行業真正需要進行自我調整與轉型的時候了。沒有夕陽行業，只有夕陽企業，不是房地產行業過時了，而是行業環境發生了質變，房地產行業需要產業升級和進入第二階段的精益制造時代了。

內地的房地產行業進入精益制造時代，企業以產品品質、品牌、銷量、成本控制能力和周轉速度取勝，在行業平均利潤率大大下降的情況下，企業在獲取較低毛利的同時依靠規模來獲取較大的總利潤，而此時行業與金融的關系也必然將發生重構。除了繼續以財務杠桿提升企業周轉速度之外，金融還將體現在依靠房企的整體運作能力和資產管理能力來提升企業溢價與資產溢價上，這一點和第一階段金融在房地產行業所扮演的角色是完全不同的。當前市場給房企的PE倍數非常之低，有越來越不值錢的趨勢，但是房地產股估值也呈現出加速分化的現象，這正是市場基于房企向第二階段的綜合轉型能力預期評判而給出的估值。

因此，即使涉房金融環境回暖，但是行業的基調與基本面已經改變，不可能再回到之前市場高速增長期依靠土地升值和金融紅利就能躺贏的粗制濫造時代，而是需要盡快實現業務轉型并依靠管理提升來賺取服務和經營利潤。下一步內地房地產行業向存量增長階段的轉變，資產經營及證券化勢必會成為房企的核心競爭力，此時房企的金融屬性會更加顯現，而房企與金融的結合會更加緊密。但此時房企與金融的關系，已經和房地產的第一階段發生了天翻地覆的變化。

房地產金融環境在各項因素的綜合影響與不得不保衛的土地財政壓力之下已然呈現出逐步回暖之勢，但企圖以過往的開發思維與高周轉、高負債模式的舊船票，注定無法登上已轉換航道的內地房地產行業的新客船。

還是舍不得拍死房地產的。回頭想一想，房地產開發投資對于經濟增長的直接與間接這些年來的平均貢獻率約在20%左右，在發生經濟的危機的08年，20年，其貢獻率約為30%。總說房地產有擠出效應，擠出了消費，擠出了其他投資，可是房地產繁榮收益的可不只是買房人和賣房人，還有土地的所有方。可問題是，如果制造業和服務業能夠有足夠的利潤和發展預期，或者新基建高技術行業有足夠的輻射力，一樣可以吸引資本流入。一個行業好不好總是相對的。
后面政策更應該做的是呵護微觀企業，少研究怎么征稅，想想辦法激活企業家精神，各個行業發展的好總是不會虧待稅收的。經濟增長的新動力沒有建立，卻同時要削弱一個舊的發展動力，操作不好也會帶來很大的問題。
居民住房貸款約占房地產開發投資企業資金來源的一半，或許房企的流動性緊張能夠因此松口氣。

看了下文章，其實也不能算是房貸“松動”，畢竟現有情況下各城市的限購和限貸政策并沒有松動，只是如今看來銀行又重新放出了一部分貸款額度，之前遲遲未能放貸的買房人，如今能稍微快一點等到放貸了。

之前幾個月批不了貸款，幾個月等不到放貸的情況實際上是不太正常的，正常的置換和買房需求受到很大阻礙。目前雖然看起來放松了一點，但是根本政策并沒有變，對于房地產市場來講不能算很大的利好消息。