中國內(nèi)地的房地產(chǎn)制度體系從土地招拍掛，到房企的高周轉(zhuǎn)模式，都完美的復(fù)制了香港的房地產(chǎn)體系衣缽，并同樣也成為土地財(cái)政的重要依托。高周轉(zhuǎn)模式之下必然意味著高杠桿與高負(fù)債，而高杠桿與高負(fù)債也就無形中推升了高周轉(zhuǎn)模式的風(fēng)險系數(shù)。如果一旦市場轉(zhuǎn)淡，或者資金端、市場端受到政策調(diào)控的擠壓，房企的資金面就會立刻陷入窘迫狀態(tài)，房企在公開市場的違約也就成了資金鏈窘迫之下的無奈之舉。

對于房企而言，公開市場違約的殺傷力是不言而喻的。這將直接會導(dǎo)致企業(yè)信用的急劇下降，并由此引發(fā)后續(xù)的融資困難及預(yù)售、墊資建設(shè)等一系列問題。因此房企一般而言寧愿在私募市場違約也絕不會在公開市場違約，因?yàn)榍罢呱杏信c金融機(jī)構(gòu)、銀行等談判展期與債務(wù)重組的可能，會給企業(yè)留下一線生機(jī)，而后者直接會將企業(yè)的違約行為公諸于天下，讓企業(yè)流動性迅速枯竭并甚至快速陷入債務(wù)螺旋。

當(dāng)代置業(yè)在宣布正式違約前，除了曾試圖努力與債權(quán)人達(dá)成債務(wù)展期協(xié)議之外，也進(jìn)行了實(shí)際控制人對企業(yè)予以借款承諾、出售旗下物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)第一服務(wù)等一系列自救的努力，而目前所進(jìn)行的物業(yè)整售與降薪裁員，不過是之前這一系列自救動作的繼續(xù)而已。

讓我們來看看國內(nèi)房企多有使用的美元債吧。

負(fù)債發(fā)展，是高周轉(zhuǎn)的內(nèi)地房企前些年依靠快速作大規(guī)模來凝聚資源以實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展條件不斷優(yōu)化的重要依托，這也正好和內(nèi)地負(fù)債搞建設(shè)、以GDP為核心的發(fā)展思路如出一轍。房企依靠負(fù)債推動的飛速發(fā)展和房價、地價的輪番上漲確實(shí)也推動了GDP快速上升和土地財(cái)政的繁榮，但國內(nèi)長期以來對于房企融資的限制迫使房企大量赴境外上市融資，而發(fā)行條件更為市場化的美元債就成為房企的重要選擇之一。因此內(nèi)地土地財(cái)政、GDP與房地產(chǎn)繁榮的背后，也就逐步埋下了一個龐大的地雷，那就是美元債。

房企的美元債危機(jī)一旦爆發(fā)，發(fā)行條件市場化卻增信條件十分苛刻的美元債馬上就會變成房企索命的閻王一一美債鎖鏈。這一鎖鏈除了可以把令人自豪驕傲、津津樂道的規(guī)模高速增長的房企之虛假繁榮打回原形之外，還會連帶將脆弱的土地財(cái)政與建立在其上的高風(fēng)險的所謂GDP數(shù)字也會帶入更加危險的境地，只不過后者并不為人所關(guān)注而已。

當(dāng)然，對于美元債，房企也可以主動選擇賴債不還。但這樣的話，除了房企自身將陷入債權(quán)人的國際訴訟之外，對于內(nèi)地營商環(huán)境的負(fù)面影響也是不言而喻的，而房企與房地產(chǎn)行業(yè)大面積的陷入停滯對于土地財(cái)政、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與GDP的殺傷力也都自然會在預(yù)料之中了。

而房企如果依照美元債的發(fā)行約定來處理違約問題，則在債務(wù)螺旋效應(yīng)之下，即使將旗下?lián)碛械娜抠Y產(chǎn)折價變現(xiàn)用來還債，在大概率上還是不夠的。也就是說，建立在美元債基礎(chǔ)上的房企的高速發(fā)展、房地產(chǎn)的虛幻繁榮和以此支撐的土地財(cái)政與GDP數(shù)據(jù)只不過是沙灘上的海市蜃樓，是借來裝點(diǎn)門面的肥肉與豪車而已。在依約履行違約義務(wù)與責(zé)任，有效資產(chǎn)被債主變現(xiàn)收走以后，留下的只會是一地雞毛與需要用不斷發(fā)鈔來填補(bǔ)的財(cái)政虧空以及注水的GDP，再加上可能由此引發(fā)的嚴(yán)重通脹。因此，用高負(fù)債，以發(fā)美元債來支持的房企高速發(fā)展和建立在此基礎(chǔ)上的土地財(cái)政與GDP幻象，可能是誘人于深溝的死局。

不過，中國內(nèi)地有著不同于美元債市場的國情。保護(hù)眾多涉及預(yù)售的買房人利益，是房企處理債務(wù)危機(jī)中的頭等大事，而金融機(jī)構(gòu)的借款、一般債權(quán)人以及美元債當(dāng)然要為此讓路了。所以在不得已的情況下，主動違約可能也就成了內(nèi)地房企應(yīng)對美元債危機(jī)的理性選擇，而美元債也就只能依照法定順位來主張自己的權(quán)益了。

這恐怕也是不少內(nèi)房股連續(xù)暴雷和各大評級機(jī)構(gòu)近期迅速大面積調(diào)低內(nèi)房股信用評級的原因之一了。不過，由此一來中國企業(yè)的對外融資會更加困難，除了影響自身正常運(yùn)營之外，中國市場美元債的整體風(fēng)險也就明顯提升了。因此，美國白宮國家安全顧問布林肯與中國國家發(fā)改委、外匯管理局都對美元債問題予以關(guān)注不是沒有原因的。

希望當(dāng)代置業(yè)整售物業(yè)與降薪裁員的這一斷臂求生的收斂性動作與自救舉措，能夠迅速改善企業(yè)的流動性基本面，讓保交房能夠順利實(shí)現(xiàn)。另外，在此基礎(chǔ)上也為如何解決內(nèi)房股美元債的后續(xù)問題作出必要的探索。

房地產(chǎn)是中資美元債的違約集中區(qū)。為什么？因?yàn)椴桓以趪鴥?nèi)公開債市場上違約，否則再融資就成了死路，美元債的利率又高，恒大甚至有年息超過10%的美元債，花樣年還覺得違約美元債是一種“愛國”行為。雖然央行定調(diào)恒大危機(jī)不會外溢到金融機(jī)構(gòu)，而且對信貸政策有了一定放松，但是這一輪地產(chǎn)調(diào)整下來，市場對房市的信心已經(jīng)大為改變了。地產(chǎn)調(diào)整總會影響到上下游關(guān)聯(lián)的其他制造與服務(wù)業(yè)，也會影響到地方的土地出讓，今年第二輪集中供地拍賣中有近52%的土地拍賣被取消，改期或流拍。一時間，地產(chǎn)成了夕陽行業(yè)，十幾年前那波抨擊地產(chǎn)行業(yè)暴利、認(rèn)為應(yīng)當(dāng)重稅、國有化的專家學(xué)者，他們的呼吁正在日益成為現(xiàn)實(shí)，他們估計(jì)也和大部分人一樣成為了房產(chǎn)的持有人，甚至有多套房子，十多年過去了，他們?nèi)缃襁€支不支持此前的觀點(diǎn)？

又是房企債務(wù)違約，自從這兩年來國家開始調(diào)整房地產(chǎn)政策，一邊出臺限購政策，一邊開始收縮信貸，以往習(xí)慣了大肆借貸擴(kuò)張業(yè)務(wù)的房企都面臨著結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)。而在此之期間因此而面臨債務(wù)違約而破產(chǎn)整頓的中小型房企不在少數(shù)。如今無論是恒大還是花樣年的債務(wù)問題，都讓房地產(chǎn)違約面臨一個會不會影響到金融穩(wěn)定的挑戰(zhàn)。當(dāng)代置業(yè)如今斷臂求生，只是大背景下的一個典型案例。