這是一篇殘缺不全的新聞，這不是媒體的過錯，而是其中的一些難言之隱。

為何稱其為殘缺不全？一是國家發改委和國家外匯局對于當前中資房企償還外債是個什么態度？國家發改委和國家外匯局通過日常對中資房企外債監控，是否對其使用、償還了如指掌？二是萬科、世茂、建業等8家房企對其自身的到期外債償還的意愿、能力、履約程度如何？三是若違約，房企如何認定自身違約后的后果，房企如何判斷違約對國家對外舉債的聲譽影響？四是希望監管部門出臺什么政策支持企業的發展？為什么?五是房企面臨當前房地產市場的面臨的困境，如何自救？僅靠自救是否可以走出困境？

不過，這篇新聞透露了一個極為重要的信號，這就是，償還外債形勢不樂觀，履約的可能性較低，譬如，該文稱：“會上，與會企業大多反映了當前房地產市場的面臨的困境，并希望監管部門出臺政策支持企業的發展。”其潛臺詞有三：一是若監管部門不出臺政策支持企業的發展，則企業無法償還外債；二是即使出臺新政策支持企業的發展，也未必能夠履約；三是當前房地產市場面臨的困境是監管部門已經出臺政策造成的。

直言不諱地講，近幾年，監管部門出臺的支持房企發展的政策，已經無所不用其極，例如，房企債務規模史無前例的突飛猛進增長，國際較為權威的野村控股經濟學家稱，開發商在形勢好的時候共舉債逾5萬億美元，這一債務規模較2016年年底幾乎增長了一倍，目前比全球第三大經濟體日本去年的整體經濟產值還要高。“債務規模較2016年年底幾乎增長了一倍”，意味著過去五年對房企的融資已經遠遠超越“大水漫灌”，甚至可以稱之為巨浪滔天了。因此，房企再抱有“大水漫灌”的幻想已經不切實際了。

狼煙四起的房企外債違約潮。近來，中資房企外債違約事件接踵而至10月26日，當代置業稱：“受宏觀經濟環境、房地產行業環境以及當代置業近期面臨的新冠疫情等多種因素的不利影響，導致了預計之外的流動性問題，使其未能按期償還2.5億美元債務。”據悉，當代置業還有另外4種美元債券，總面值約為11億美元，將相繼在2022年至2024年到期。花樣年控股集團此前也曾發布公告稱，有一筆2.05億美元的債務無法如期支付，據悉，該公司未償付的美元計價債務總額為 43 億美元。中國房地產巨頭恒大集團深陷債務危機，有多筆債券到期未獲償還，引發市場對恒大其他債券可能出現交叉違約現象的關切與擔憂，雖然恒大集團日前向該公開市場美元債券的受托人支付了8350萬美元，但深陷債務危機的恒大似乎并沒有因為這筆美元債券的逾期利息支付而擺脫當前的極端困境。

上述違約事件帶來不祥之兆，國際上的主流看法是：隨著中國房地產市場不景氣，中國房地產開發商的美元債券違約率迅速上升，未來幾個月這個陷入困境的行業將有大批債務到期，違約問題可能還會惡化。

綜上，中資房企外債問題，已經上升為國際金融領域舉世矚目的大問題，擺在中資房企的路有兩條：一是好漢做事好漢當，中資房企自己砸鍋賣鐵還債；二是城門失火殃及池魚，房企獲利歸己，歸還外債“一退六二五”，讓中國在國際金融市場的整體聲譽受損，抑或禍國殃民。我們有理由確信，中資房企會做出正確的選擇。

昨天，有來自廣東的某頭部房企的品牌策略負責人來訪，他原本出身央媒，卻來請教我當下該如何挽救企業形象，自救上岸。

說來也是為難，這一年地產行業都在風聲鶴唳中小心度過，積極賣房自救的恒大好不容易有一條線轉綠的好消息，反而招來更多的質疑，花樣年的大當家寫了一封安撫的信，卻引發了對行業性外債的擔憂，進而導致國際評級機構對中國房企的整體性評級下調。感覺就是：你不動會很被動，你主動可能就會引火燒身。

我跟他說：也不盡然，同樣是頭部房企，同樣受到嚴密的關注，你看碧桂園和萬科的負面怎么就少很多？萬科早早的預判了行業拐點的到來，早早做好了布局。你看，同樣是多元化，萬科選擇進入的物流、酒店、商業、產辦、教育、養老、長租公寓等無不是圍繞“城市運營商”的核心定位而動，而且基本都是按照頭部來布局的。城市更新方面，萬科更是行動派，早在住建部發文反對大拆大建之前，萬科就做了業內人算小賬怎么也算不明白的廣州永慶坊，結果“意外”得到了大領導的高度認可，進而開始全國推廣，就有了上海的上生新所、北京的望京小街、成都的猛追灣、深圳的南頭古城等在各地都被當地政府樹為樣板的經典案例。就算做物業，萬科物業也不是簡單的收收物業費，坐吃規模紅利，原本就已經是行業標桿，他們還主動向城市服務商轉型，向云服務轉型（他們現在叫“萬物云），所以才有“上海和萬科簽約”的佳話，在政府眼中萬科早已不是單純的住宅開發商，所以才有更多的機會參與城市發展升級的機會。所以你看，最早喊出“活下去”的萬科其實就是活的最好的地產公司，是他們的憂患意識救了自己。

所以站在當下要怎么自救呢？第一，強化內功，用事實來粉碎謠言，認真履約，加強管理，用一個接一個的“絕地重生”案例來給市場恢復信心；第二，主動轉型，認真脫離房地產的語境，從城市的視角來重新梳理自己的業務，放眼未來找到自己的立足之地；第三，儲備能源，積極向國家需要的高精特新產業靠攏，當好他們的服務員，急政府之所急，為政府之所不能為，就有機會分城市化下半場的一杯羹。做好了這些工作，再來考慮品牌策略才不至于無的放矢，不會表面風光內心慌張。治病就該治本。

其實中國房地產階段性的至暗時刻已經過去，沒看到中央的定性已經開始柔和，部分地方政府已經忍不住開始救世，作為先行信號的股市已經開始反轉，連恒大系的股票都在漲，正有資本在進場抄底，充分說明市場信心正在恢復。這是一個喘息的機會，但絕不意味日子會回到以前，想真的上岸就別松懈，只有自己真的過硬，才不會害怕風雨，才有機會活著看到下一輪的上升周期。大浪淘沙，希望看見更多的同行走出自己漂亮的第二曲線，王者歸來！

如今在恒大危機的背景下，跟恒大一樣陷入債務困境的房企不在少數。這一方面是因為這些房企判斷失誤，在市場收縮期依然擴張有一定關系，另一方面主要還是因為大環境的變化，無論是監管政策的壓力加大，還是銀行對房地產項目進行限貸，對其發展都有很多的影響。

因而能看到座談會上的房企也是希望監管政策能夠稍稍放松一些。不過，事常常與愿違，就現在房產稅要征收的背景下，房住不炒依然是大方向，監管放松應該不太可能。