近日央行、銀保監(jiān)會(huì)召開座談會(huì)，提出要堅(jiān)持“房住不炒”，不以房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的措施，要共同維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。市場普遍認(rèn)為這是在房企暴雷呈由點(diǎn)及面的形勢(shì)之下監(jiān)管部門所發(fā)出了調(diào)控適度放松的信息。而且，前段時(shí)間央行業(yè)已以發(fā)言人談話的形式發(fā)出了涉房政策微調(diào)的信息，允許將明年的貸款額度提前至今年使用。這是一個(gè)非常重要的信號(hào)，意味著此輪樓市周期轉(zhuǎn)折點(diǎn)的到來。

高周轉(zhuǎn)與高杠桿、高負(fù)債構(gòu)成了房企現(xiàn)有發(fā)展模式之下的一個(gè)“不可能三角”，是相輔相成、相互聯(lián)動(dòng)而不可割裂的關(guān)系。

中國內(nèi)地房企的典型發(fā)展模式就是高周轉(zhuǎn)的快開發(fā)模式，而高周轉(zhuǎn)模式是依賴高負(fù)債、高杠桿來支撐的。高周轉(zhuǎn)模式之下的高負(fù)債和高杠桿導(dǎo)致的涉房風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然是不言而喻的。隨著房企沖規(guī)模之下杠桿率和負(fù)債率的不斷推高，涉房風(fēng)險(xiǎn)被稱為“黑天鵝”、“灰犀牛”實(shí)際上都不為過。這也是政策面出臺(tái)“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)、涉房貸款集中度分級(jí)管理、土地出讓兩集中、拍地投資不得超過銷售額40%以及商票納入房企負(fù)債考核等一系列旨在防范與化解涉房風(fēng)險(xiǎn)的重要原因。

而化解涉房風(fēng)險(xiǎn)的核心要義，是房企的去杠桿。只有房企實(shí)現(xiàn)了去杠桿，才能實(shí)現(xiàn)負(fù)債高企的房企平安著陸和涉房金融企業(yè)與土地財(cái)政的安全與可持續(xù)。但是，正因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)與高杠桿、高負(fù)債構(gòu)成了不可能三角關(guān)系，如果要降杠桿，則必須是商業(yè)模式整體的調(diào)整，否則為降杠桿而降杠桿就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)流動(dòng)性枯竭和現(xiàn)金流危機(jī)乃至斷裂，進(jìn)而引發(fā)企業(yè)流動(dòng)性危機(jī)的爆發(fā)。

而目前融資環(huán)境的惡化迫使房企加快賣房回款以挽救流動(dòng)性，反而推高了周轉(zhuǎn)速度，更會(huì)反向推高杠桿率。這就是為了化解房企風(fēng)險(xiǎn)而試圖以管控融資來降杠桿，卻反而推高了真實(shí)的財(cái)務(wù)杠桿的原因，也是當(dāng)前房企降杠桿的難度與難點(diǎn)所在。

從目前各家房企表觀凈負(fù)債率來看，比較有代表性的現(xiàn)象是在各項(xiàng)監(jiān)管措施強(qiáng)化之后凈負(fù)債出現(xiàn)快速下降以及部分少量反彈的，但不少頭部企業(yè)如綠地、恒大、華夏幸福、藍(lán)光、富力、泰禾、建業(yè)等卻出現(xiàn)了流動(dòng)性惡化乃至暴雷問題。這一方面與企業(yè)自身運(yùn)營與管理水平有關(guān)，但也不可否認(rèn)地暴露了行業(yè)的普遍性問題。表觀凈負(fù)債率快速下降之下，流動(dòng)性壓力的急劇上升這一較為普遍問題的出現(xiàn)，除了說明凈負(fù)債率的下降有很大的人為性的報(bào)表調(diào)節(jié)措施以符合監(jiān)管要求的因素之外，也說明房企被迫或者主動(dòng)降杠桿的底層邏輯可能出了問題。

就房企杠桿率與凈負(fù)債率這一財(cái)務(wù)指標(biāo)變化的邏輯來看，企業(yè)擴(kuò)張速度所依賴的杠桿率和資本開支規(guī)模、銷售回款速度、盈利能力等都有關(guān)系。凈負(fù)債率和杠桿率的變化，除了財(cái)務(wù)調(diào)節(jié)措施之外，也是由這幾項(xiàng)因素綜合作用造成的。拿地力度反應(yīng)的是資本開支的投入規(guī)模，自然會(huì)引發(fā)杠桿率和負(fù)債率的變化，與凈負(fù)債率有較強(qiáng)的正相關(guān)性，因此降低資本開支、減少買地投入就成了幾項(xiàng)指標(biāo)關(guān)系權(quán)衡之下，在保證企業(yè)流動(dòng)性和企業(yè)安全之下降低杠桿率與凈負(fù)債率的最直接的方式和手段了。

這就是旨在化解涉房風(fēng)險(xiǎn)的降杠桿和降負(fù)債措施卻導(dǎo)致近期房企在融資環(huán)境逼窄之下集體“躺平”，買地投入大幅減少的直接原因。根據(jù)相關(guān)方面的數(shù)據(jù)，進(jìn)入下半年以來房企買地投入大幅減少，下降幅度超過去年同期的80%左右。這除了其他不可比因素和土地出讓兩集中的原因之外，房企買地積極性和買地投入的大幅下降是不可否認(rèn)的。雖然國土資源部門近期修改和調(diào)整了土拍規(guī)則試圖提升房企參與土拍的積極性，但是房企依然反應(yīng)冷淡，這就給高度依賴土地財(cái)政的地方政府帶來了較為普遍的收入壓力。

其實(shí)這個(gè)現(xiàn)象說白了，就是房企在化解涉房風(fēng)險(xiǎn)和降杠桿的壓力下，企業(yè)流動(dòng)性被急劇壓縮和收緊，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)在只能以“活下去”、以保命為核心目標(biāo)，至于買地等資本性開支，那是解決企業(yè)未來發(fā)展問題的。企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急成為解決今天要活下去的問題，除非行業(yè)的整體流動(dòng)性得以改善，集體“躺平”將難以避免。

因此，在眾多房企出現(xiàn)暴雷現(xiàn)象或者面臨暴雷風(fēng)險(xiǎn)、在土地財(cái)政收入急劇和直線下降的情況下，監(jiān)管部門不得不從保證地方政府過日子和避免房企集體“躺平”面進(jìn)一步擴(kuò)大，從而響應(yīng)市場呼聲對(duì)行業(yè)流動(dòng)性問題和困難予以關(guān)注與適度疏解。這也是許教授乘坐私人飛機(jī)緊急飛往北京的背景與原因。

行業(yè)調(diào)控的目標(biāo)是“穩(wěn)房價(jià)，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)預(yù)期”，而非大面積引爆行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和讓土地財(cái)政斷流，而目前市場加速下行，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)反而有擴(kuò)大化以及傳導(dǎo)至金融、財(cái)政之勢(shì)，這這將會(huì)走向政策面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所提出的“三穩(wěn)”初衷的反面。因此為了市場的穩(wěn)健發(fā)展，央行發(fā)出了將明年的貸款額度提前到今年使用的政策宣示。

這個(gè)涉房融資政策微調(diào)的開始，意味著新一輪逆周期調(diào)控的開始，也意味著樓市已進(jìn)入此輪周期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

釋放的信號(hào)是：
信號(hào)一，肯定了金融部門促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用，這些肯定的意義非同小可，重要在于，主持了公道，統(tǒng)一了認(rèn)識(shí)，把槍口一致對(duì)準(zhǔn)“失信”企業(yè)，避免混淆是非、錯(cuò)定敵友，還可以防止不懷好意之徒渾水摸魚、搬弄是非、顛倒黑白。必須指出的是，抑惡就是揚(yáng)善，誠實(shí)守信的房地產(chǎn)主體可能要受到積極的金融支持，至少不會(huì)受到無辜的行業(yè)株連。會(huì)議認(rèn)為：“近年來，金融部門全面落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)穩(wěn)定，在服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展中發(fā)揮了積極作用。”

信號(hào)二，金融機(jī)構(gòu)要維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。維護(hù)而不是支持，這表明金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場中“維穩(wěn)”的地位只是間接主體之一，而不是重要的直接主體，意味重要的直接主體，如，開發(fā)商等，要肩負(fù)主體責(zé)任。而維穩(wěn)的手段，可能主要在信貸存量的范疇，而不是信貸增量，包括但不限于：不可以簡單地?cái)嘌率匠橘J、壓貸，統(tǒng)籌考慮“危機(jī)”開發(fā)商的信貸資產(chǎn)保全，對(duì)房地產(chǎn)市場相關(guān)主要主體風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的科學(xué)準(zhǔn)確等。伴隨著恒大等開發(fā)商的“關(guān)鍵時(shí)刻”，金融機(jī)構(gòu)維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的難度可能史無前例。

信號(hào)三，金融機(jī)構(gòu)要維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是中國經(jīng)濟(jì)之基，民眾之本。會(huì)議強(qiáng)調(diào)：“金融部門要認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。”這表明，房地產(chǎn)調(diào)控千真萬確，調(diào)控的決心“雷打不動(dòng)”，其中，金融機(jī)構(gòu)的使命光榮而艱巨。毫無疑問，房地產(chǎn)調(diào)控的正確性惟其艱難而顯現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)要深刻理解明“明知山有虎，偏向虎山行”的良苦用意。這次會(huì)議提出了：“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，“審慎管理”是艱巨的挑戰(zhàn)，金融機(jī)構(gòu)必須盡職履責(zé)，由于，金融機(jī)構(gòu)是國家金融及經(jīng)濟(jì)安全的最后重要防線。

信號(hào)四，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。會(huì)議要求，金融機(jī)構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。費(fèi)者合法權(quán)益的維護(hù)，要有原則可依，金融機(jī)依照的原則是法治化、市場化，這表明，金融機(jī)構(gòu)要在維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益與保全資產(chǎn)之間取得雙贏，而不是簡單地強(qiáng)調(diào)單邊利益。

房地產(chǎn)金融從“調(diào)控”到“工作”的變化，說明壓力測(cè)試差不多真的結(jié)束了。

央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開的這次房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為要結(jié)合2020年7月24日韓副總理主持召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)以及各季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告來看，尤其是“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”這一表述的前綴。房地產(chǎn)金融審慎管理制度在7?24會(huì)議中首次明確提出，在其后的歷次貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中前綴主要是“實(shí)施（好）”或“持續(xù)加強(qiáng)”，本次則是“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行”。也就是說如果沒有準(zhǔn)確把握，那就是要么過緊、要么過松兩種情況。實(shí)際情況是，三道紅線、兩集中度在實(shí)施過程中明顯是過緊了，對(duì)首次置業(yè)剛需的按揭支持和租賃住房的金融支持明顯不夠。因此現(xiàn)在需要從過緊稍微回撤到常態(tài)，但這絕不意味著政策的轉(zhuǎn)向。

另外，“法制化、市場化原則”、“配合相關(guān)部門和地方政府”，實(shí)際上是對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)處置過程中提出的要求。法制化就是要依法辦事，以恒大為例，既然已經(jīng)司法集中管轄了，相關(guān)各方就要用法律武器來申訴保護(hù)，不要擅自利用賬戶管理功能優(yōu)勢(shì)提前私自劃撥資金。而“配合相關(guān)部門和地方政府”，就是要提高政治站位，積極融入化債的通盤局中，這樣才能維護(hù)好購房者的合法權(quán)益，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)股東、金融債權(quán)人、普通債權(quán)人之間合法的利益分配。

假若有一個(gè)人，沒能緊跟中國時(shí)事，看到這個(gè)新聞標(biāo)題，大概不會(huì)知道一年前的“穩(wěn)房價(jià)”和今天的“穩(wěn)房價(jià)”有什么區(qū)別。實(shí)則是云泥之別。此前的穩(wěn)，是指不能漲，到了今天，則是不能跌。
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三天前，央行近12年來首次在貨幣政策委員會(huì)例會(huì)提及房地產(chǎn)，昨天又專門召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，其心迫切，可見一斑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，飽受打擊的房地產(chǎn)行業(yè)終于迎來了一絲曙光，房地產(chǎn)信貸政策或有望作出調(diào)整，對(duì)有“剛需”的買房群體的放款會(huì)加速，也會(huì)給被錯(cuò)殺的優(yōu)質(zhì)房企提供融資窗口期。
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然而恒大債務(wù)危機(jī)陰云籠罩，引發(fā)了行業(yè)恐慌。本是“金九銀十”的熱銷期，房產(chǎn)銷售卻持續(xù)遇冷。根據(jù)易居研究院智庫中心的數(shù)據(jù)，9月份樓市供求指標(biāo)繼續(xù)降溫，這波降溫行情至少持續(xù)了4個(gè)月。杭州、沈陽、合肥等地宅地成批流拍，房企集體躺平。
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但中國的市場，仍是政策市。發(fā)個(gè)文件、開個(gè)會(huì)，大概率總能扭轉(zhuǎn)一些局勢(shì)，地產(chǎn)股這幾天已經(jīng)大漲。但這到底是該喜還是該憂？

中國市場受政策影響太大了，風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)帶來企業(yè)和消費(fèi)者或投資者心理的變化。房地產(chǎn)市場的異動(dòng)太大，并不利于“穩(wěn)”字當(dāng)頭的中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。
恒大烏云密布，新力泰山壓頂，對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)、金融系統(tǒng)而言存在大量風(fēng)險(xiǎn)。
央行、銀保監(jiān)會(huì)的聲明來的及時(shí)。