在湖邊或者山間擁有一座度假別墅，帶著家人到那里度周末，或者是在夏天去住一兩周，幾十年來這一直是美國夢的一部分。人們也許以為，隨著美國經濟的強勁增長、股市不斷的攀升，按揭利率處于相對低位，海景房和鄉間小屋現在會是特別熱銷的商品。

但實際情況并非如此。樓市分析公司Zillow的高級經濟學家阿隆·特拉薩斯說：“度假屋銷售在過去四五年內相對清淡。”需求被接連涌現出來的各種趨勢壓抑住了，包括氣候變化、人口結構轉變以及特朗普稅改。很多二手房市場的年比價格增長落入了負值區，有一些專家認為，這個趨勢將在未來兩年內蔓延至全美國。對于這類同時用于享受和賺錢的房地產投資，很多買家陷入了猶豫。

從一個角度說，這一市場的前景看好：據美國房地產經紀人協會（National Association of Realtor），美國度假屋的中位數價格在2016年上漲了4.2%，達到20萬美元，為2006年以來最高。但當年的度假屋銷售只有72.1萬套，較2014年下降了36%。

最近兩年的銷售數據較難跟蹤，美國房地產經紀人協會不久前宣布，不再發布度假屋調查，原因是成本以及區分其為長期自住和臨時居住有難度。不過，據其他分析師說，銷售放緩一直持續，很可能越來越嚴重。相關的數據支持了他們的觀點。為了幫助《財富》雜志分析度假屋價格走勢，房地產網站Trulia查看了至少有25%的住房被認定為是度假屋的郵編編碼區。盡管這些地區的度假屋價格在到今年3月為止的三年里增長了14.8%，可相比當地非度假屋25.2%的漲幅，可謂嚴重滯后，兩者相差10個百分點以上。

專家們把該市場相對增長緩慢歸因于各種風暴來襲，其中也包括真的風暴。特拉薩斯解釋說，東部海岸的海灘的口碑下降了不少，“氣候變化的效應已經顯現，人們比過去更加重視這些海岸的風險。”確實，從Trulia的數據來看，東部海岸地區的度假屋價格漲勢疲軟甚至在下滑，包括新澤西州的大洋城、弗吉尼亞比奇以及邁阿密、基韋斯特等佛羅里達州的度假區。不過，氣候變化的損害不限于海灘：如愛達荷州的科達倫、佛蒙特州的本寧頓等常年的山區度假地也受到了影響。那么，買家們的心里還在擔心什么呢？

最明顯的擔心，或許是利率這個沉睡中的巨人。今年3月，美聯儲（Federal Reserve）將聯邦基金利率提升了25個基點，至1.75%，同時暗示今年還要加息兩次，甚至可能有第三次，目前是為了給過熱的經濟降溫，讓利率接近歷史平常水平。當然，這種利率增長會逐漸滲透到按揭市場。而購買度假屋極有可能比自住房屋更需要現金，只有72%的度假屋購買包括了按揭。Trulia的一位樓市經濟學家菲利佩·查孔說，借貸成本的上升肯定會進一步壓抑買家的購買欲望。

度假屋投資者受到的另外一個打擊，來自于酒店連鎖的死敵：房屋租賃服務。約翰伯恩斯房地產咨詢公司（John Burns Real Estate Consulting）的負責人皮特·里布表示：“通過愛彼迎（Airbnb）和VRBO可以租到很好的房子，這損害了購買需求。”在這些平臺，你很容易租到山區的度假屋，而且租期可以相對較長，不用交首付、按揭或者維修費。

銷售放緩還有一個原因是新一代人發生了變化。在第二次世界大戰結束之后成長起來的嬰兒潮一代特別喜歡為家人尋找一處世外桃源，但更年輕的美國人卻沒有這么著迷。紐約市的金融博客作家、千禧一代埃琳·勞里說：“我覺得，那就像過了時的地位象征。我個人對買度假屋不感興趣，因為我更喜歡去探索新的城市和國家，不覺得我需要重返同一個地方。”

而且，相比于同一年齡段的老一輩人，千禧一代的經濟條件也不是特別好。如果沒有買第一套房子，當然也就談不上買第二套。在2018年第一季度，據美國人口普查局（U.S. Census Bureau）數據，25歲至34歲的美國人的住房擁有率實際略有下降，至35.3%。這一比率只有全美歷年平均水平的一半，接近幾十年來的新低。比如在1982年，這一年齡段的住房擁有率大約為67%。至于可憐的X世代（指出生于20世紀60年代中期至70年代末的美國人—譯注），他們對滑雪小屋也不感冒。特拉薩斯說：“他們深受樓市崩盤的打擊，在止贖潮中首當其沖。”

結論就如房地產咨詢公司Local Market Monitor的創始人英戈·文策爾所說：“有錢人已經有了度假屋，普通人還沒覺得自己有錢到那個地步。”

當然，現在有很多人覺得自己有錢，特別是去年的《減稅與就業法案》（Tax Cuts and Jobs Act）讓人們的口袋里更有錢了。但是，相當諷刺的是，就是這個法案，給一些地方的樓市掀起了波瀾，對二手房的擁有者尤其有害。

問題在于，為了幫助補上減少的公司稅和個人所得稅，美國國會對原來高額的房地產稅額減免設了限。以前的納稅人無論是單身還是已婚，房產按揭不高于100萬美元，都能夠享受減息，但是現在這一上限被降低到了75萬美元。盡管這個限額也足夠高，將美國的大多數房產排除在外，但大批高端房產和二手房的擁有者們發現，他們享受的減息沒有從前那么高了。新稅法還把聯邦政府對包括房產稅在內的州和地方稅的減免限定在1萬美元。盡管對于富豪來說，這些變化不是他們買房的關鍵因素，但也足以讓許多潛在的買家對購買二手房有所顧慮。

研究機構穆迪（Moody's）預測，在2019年，新稅法將給樓市整體帶來4%的負面影響，也就是說增值減少4%或者貶值增加4%。Zillow的特拉薩斯等分析師預計，在稅率更高的州，比如新澤西或者馬薩諸塞，稅收會對度假屋市場造成更大的拖累。而且，稅收與其他因素疊加，會給二手房市場帶來巨大的差別，房主有可能享受價格收益，也有可能賣不出去。

顯然，那些找理由不買二手房的人的手里都有足夠的資金。但是，如果你已經擁有度假屋，有什么辦法來避免你的這筆投資成為你的財務拖累？

做房東：愛彼迎等公司雖然壓制了購房需求，但也讓找短期租客變得容易。如果不用來住，就把你的房子出租一段時間，用多賺的現金支付每月的固定開支，也就是房產稅。

再融資：特拉薩斯說，如果你有房產按揭貸款，而且超過當前利率100個基點，可以考慮再融資。由于利率處于上行趨勢，這可能是你減少月付的最后機會。

堅定持有：如果你是長期房東，價格波動對你來說應該毫無意義，就像每天股票的價格變化對于“買入并持有”的價值投資者毫無意義那樣。畢竟，很多度假屋投資者并沒有將房產視為可抵押或者可交易的財產，而是送給下一代的禮物，樂于持有并傳給家人。投資的回報：無可估量。（財富中文網）

譯者：穆淑