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????住房市場剛顯示出劈啪作響的回暖跡象，之后便停滯熄火，這種情況循環往復多次。事實上，根據德意志銀行（Deutsche Bank）的統計，在6年全美住房市場下滑時期已出現了7次復蘇假象。現在有跡象顯示住宅市場真的開始復蘇。證據一：住房建筑公司股價已經飆漲，過去9個月內很多公司股價翻了兩番。追蹤基本面數據的一些分析師認為：對投資者而言，好消息是即便這些公司股價攀升了這么多，但仍有進一步上漲的潛力。

????理由是顯而易見的。美國新房短缺現象隱現，建筑活動必將隨之增加。近幾年，為應對購房需求萎縮，住房建筑商削減產能。Zelman & Associates公司首席執行官艾薇·澤爾曼(Ivy Zelman)表示，當前“新房庫存處于創紀錄低位，無論你從什么角度看。”多年來，新房數量一直占全美家庭總數的0.3%，她說，現在這一比例為0.1%。普查數據顯示，過去三年間，每年僅有47.5萬戶新屋完工，低于長期平均年度數據110萬。

????澤爾曼是為數不多預測到2006年住房市場下跌的華爾街分析師之一，直到今年年初，她一直基本看空房市。一些因素改變了她的看法：新屋庫存極低；房價在全美范圍觸底，推動遲疑不決的潛在買家出手；全美城市租房成本上漲。

????以位于佛羅里達州德爾雷比奇（Delray Beach, Fla.）的一個新住宅社區為例，澤爾曼描述說：潛在買家清晨六點鐘就排起了隊，44套住房一個周末被搶購一空。這種場景雖然令人不安地回憶起住房市場泡沫晚期時的情景，但這讓澤爾曼看到了希望。她推薦普爾特房屋公司（Pulte）的股票。投資者擔憂普爾特的抵押貸款部門或將面臨進一步虧損。但是澤爾曼不認同這一悲觀預期，她認為由于利潤率上漲未來兩三年內股價將提升78%。

????在休斯敦、達拉斯、印第安納波利斯，甚至佛羅里達州中部這樣的地區，新屋供應量都不足銷售3個月，美國房地產研究公司都會研究（Metrostudy）的首席執行官邁克·卡斯特曼（Mike Castleman）說。該公司每三個月會派出實地調研員深入全美大約三分之二的新屋建筑工地進行調研。都會研究公司調研的區域顯示，年度新屋開工量僅為2006年峰值時的20%。當需求從如此低位回升時，卡斯特曼說：“建筑商將開始擴大新屋開工量，澆筑更多混凝土底板，并增加地塊購買。”

????樂觀主義者是這么設想的。但從住房建筑商股價的漲幅來看，價格是否已經被高估？德意志銀行分析師尼蘇·蘇德（Nishu Sood）不同意這種看法。蘇德計算了住房建筑商的所謂正常化每股收益（Normalized Earnings）——住房需求重返長期平均水平時住房建筑公司可獲得的收益。他忽略短期盈利波動，因其對住房建筑商未來前景的影響微乎其微。在蘇德看來，住宅建筑類股票正常化市盈率為5倍。他推薦D.R. 霍頓房屋公司（D.R.Horton）、住宅建筑商MDC控股公司（M.D.C. Holdings）、住房建筑公司梅里蒂奇（Meritage）、住宅建筑公司瑞蘭德（Ryland）和豪華住宅營建商托爾兄弟公司（Toll Brothers）等公司的股票。這些公司負債水平低，這意味著必要時他們能夠申請到貸款。他們“能擴大資產負債表規模，在復蘇時期最終斬獲更大收益，”蘇德在近期的一份報告中寫道。

????第二個擔憂源于止贖問題。質疑者警告止贖浪潮將席卷市場并再度打壓房價。經濟學家A.蓋里·謝林（A.Gary Shilling）表示，大約300至500萬住宅要么存在房貸拖欠問題，要么是尚未重新進入市場的止贖住宅。謝林運營著一家以自己名字命名的公司。一旦這些房屋入市出售，他說，其售價通常要比同類非止贖住宅價格低19%。打折房產廣泛存在，謝林認為，將打壓房價并沖擊脆弱的房市復蘇進程。“如果有一批（止贖）房屋待售，它們將形成真正的市場，”他表示，“我不認為到時候住房建筑商能與之競爭。”

????但是，澤爾曼和其他一些人卻認為止贖房產重新入市需要很長一段時間。止贖案件通常都要深陷法院泥沼數年，美國當前等待判決的止贖案中65%以上發生在止贖程序需經法官批準的州。被收回的房屋需要數年時間才能重新入市，看漲房市的投資者表示，但那將是穩定的涓涓細流，而非滔滔洪水。

????以加州橘子郡地區為例，房地產繁榮時期房價沖天飆漲，2006年至今房價已回落了36%。但一度最炙手可熱的止贖房產當前處于供不應求狀態。被回收住宅投放市場平均20天就會被買家搶購（買家中機構投資者的身影越來越多）。如今住房建筑商正重新拿出他們的錘子和射釘槍，隨時準備開工滿足市場需求。這標志著一個新的上升周期的開端——且很快就會在美國其它地區復制顯現。

????譯者：鄭歡