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房價何去何從
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????上世紀80年代初中國開始住宅市場化,商品房的概念從試點城市深圳、廣州一路飄向全國,及至今日,房子話題就像中國人談?wù)摮燥堃粯悠胀ǎ┎逶谑袢粘I詈徒诸^巷尾的瑣事閑談中,也是每一屆政府官員案頭的一等大事。三十年一瞬間,“降價”呼聲一如既往地強烈。 ????本屆政府任內(nèi),全國房價開始顯著走高,并一度瘋狂飆漲。10年全球經(jīng)濟危機之后房價報復性反彈,政府不得不采取調(diào)控措施。剛過去的2011年,限購令、限價令、房產(chǎn)稅等五花八門的抑制性政策紛紛出爐,一時間,房價猶如一頭被猛然拽住的野獸,暫時收斂了橫沖直撞的氣焰。北上廣深等一線城市房價小幅跌落,二、三城市也開始普遍下滑,樓市進入調(diào)整前夜。 ????人民期望得當然更多,全國各地此起彼伏的退房潮已然把“降價”二字公然演變?yōu)楣娫V求。接下來,該怎么走?松綁、僵持,還是繼續(xù)施壓、收緊?還要看政府的決心和勇氣。 ????對房價的調(diào)控正是各種力量的博弈過程。中國經(jīng)濟體制的獨特性,地方政府、銀行和地產(chǎn)商的勾連牽絆,以及熟人社會和金錢至上滋生的官商結(jié)合、利益尋租等灰色地帶,增加了調(diào)控的復雜性。 ????官方在為2012年經(jīng)濟工作定下的基調(diào)是“穩(wěn)中求進”,這在相當程度上意味著房地產(chǎn)“硬著陸”的可能性不大,在“求穩(wěn)”的前提下控制房價,實施“軟著陸”。2011年底,中央經(jīng)濟工作會議特別指出,“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”,在“加快商品住房建設(shè),擴大有效供給”的同時“促進房價合理回歸”。僅從此處看,2012年房價大跌不現(xiàn)實,但頓挫下降的可能性還是有的。至于下降幾成,何時下跌,取決于政策調(diào)控力度,以及具體的經(jīng)濟狀況。 ????出口、投資與消費是拉動GDP增長的“三駕馬車”,房地產(chǎn)業(yè)作為影響投資、消費的大頭,是銜接整體經(jīng)濟的重要一環(huán)。2011年以來,調(diào)控措施頗見成效,各個層面的影響日漸顯現(xiàn):樓市成交慘淡,直接影響地產(chǎn)商資金回流,一些地方企業(yè)陷入困境,杭州綠城集團幾度傳出破產(chǎn)傳聞,甚至有企業(yè)尋求民間借貸,北方某知名房企向當?shù)毓賳T圈借貸,50萬半年利息高達15萬元。除此之外,銀行存放貸利率,建材、裝修領(lǐng)域直接遇冷,機械重工板塊疲軟,就連地產(chǎn)中介生意也遭受牽連,過去的好日子一去不返。房地產(chǎn)調(diào)控波及之廣,可謂“牽一發(fā)而動全身”,2011年甚至曾間接引發(fā)中小企業(yè)破產(chǎn)危機,以至于浙江民企老板爆出“跑路潮”。 ????歷史上,1993年房地產(chǎn)“硬著陸”直接導致此后長達5年的樓市寒冬,宏觀經(jīng)濟增長乏力。主政者對此當有切膚之痛。2012年,在全球經(jīng)濟環(huán)境惡化的大背景下,放任樓市“硬著陸”顯然并不是明智之舉。退一步講,即便外部環(huán)境形成倒逼機制,政府也會在可承受的范圍內(nèi)采取保護政策,著力避免樓市“硬著陸”,這或許會成為今年經(jīng)濟工作的一大挑戰(zhàn)。 ????坦率地講,完全用市場觀點衡量中國樓市也許不當。啟動住房市場化至今,政策一直是樓市沉浮的主導因素。由此形成兩個尷尬的事實:一、房地產(chǎn)業(yè)在市場與政策的夾縫中扭曲繁榮,既談不上自由市場,也未被政策完全收服,政策與市場摩擦產(chǎn)生大量灰色地段,成為地產(chǎn)商、先富者等少數(shù)人謀取利益的跳板,甚至將整個國民經(jīng)濟綁架。二、住宅既承擔商品功能,又被賦予民生意象,備受輿論壓力,定位含混不清,導致政策游移不定,有如投鼠忌器的兩難。 ????歷史遺留造成今日的困局,未來相當一段時間內(nèi),除非政府痛下決心,以強力手段進行宏觀調(diào)控,否則樓市緊繃狀態(tài)仍將延續(xù)。從目前狀況來看,政府對投機性交易一直采取打壓態(tài)度,甚至蔓延到投資領(lǐng)域,平抑樓市泡沫,表明將房價拉回合理價位的態(tài)度。然而,“合理價位”,本身就是一個有爭議的概念。誠然,從實際購買力的角度計算,樓市的剛性需求依然是一個龐大的市場,但作為消費者的普羅大眾總是期望物美價廉的商品出現(xiàn)。在這樣的心理下,“買漲不買跌”以及“退房風波”等社會現(xiàn)象屢見不鮮,加大了樓市變幻的多樣性。 ????考慮換屆選舉這層因素,在可承擔的風險范圍之內(nèi),政府傾向于樓市溫和地降溫。寄希望于“跳樓價”接盤的潛在購房者可能要有所失望。不過,已然調(diào)控至此,若無大的事件發(fā)生,房價不會冒然松綁,葬送前期調(diào)控成果。總體而言,未來可能出現(xiàn)房價“跌宕下挫”的局面,隨經(jīng)濟波動而進行的宏觀調(diào)控間隙,相對大幅度的波動也可能發(fā)生。這個過程中,也許倒閉一些經(jīng)營不善、戰(zhàn)略失誤的房企,但房企大面積死亡的概率不大。畢竟過渡時期維穩(wěn)為重。
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