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????頭戴大沿牛仔帽，腳蹬牛仔靴，麥克·卡索曼（Mike Castleman）配得上電影里瘦高的得州牧場(chǎng)主的形象。3月的一個(gè)晚上，卡索曼正在農(nóng)場(chǎng)里給他的兩只寵物長(zhǎng)角牛喂動(dòng)物餅干。他的農(nóng)場(chǎng)名叫巴騰克里農(nóng)場(chǎng)（Bar Ten Creek Ranch），占地460英畝，位于得克薩斯州首府奧斯汀郊外德里平斯普林斯地區(qū)（Dripping Springs）的一個(gè)村莊。這片地區(qū)有蜿蜒的小溪、陡峭的山崖和生長(zhǎng)了數(shù)百年的橡樹(shù)。但是，就是身處這樣的田園美景中，卡索曼的心思回到一個(gè)他與專業(yè)人士一樣熟悉的話題：房地產(chǎn)市場(chǎng)。70歲的他聲稱：“我是民間經(jīng)濟(jì)學(xué)家，關(guān)注基層發(fā)生的事。35年來(lái)，我從未看到新開(kāi)工房屋像今天這樣短缺。”說(shuō)著，他又開(kāi)始喂他的迷你驢。“那些看空房

????地產(chǎn)的名嘴會(huì)不愿意聽(tīng)到這些，但美國(guó)需要建造更多的房子。在大多數(shù)市場(chǎng)，新房?jī)r(jià)格必定上升，而不是下降。”

????卡索曼具備特殊條件去了解這些。他是一家名為Metrostudy的公司的創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官，花了30多年時(shí)間跟蹤美國(guó)新房存量的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)。他在每季度派出500名調(diào)查員開(kāi)車(chē)穿過(guò)從巴爾的摩到薩克拉門(mén)托的4.5萬(wàn)個(gè)居住區(qū)。調(diào)查員一一查看500萬(wàn)個(gè)可建房地塊，如果有在建、建成待售或剛售出的房子，就記錄下來(lái)。Metrostudy調(diào)查19個(gè)州，規(guī)模大約相當(dāng)于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的65%，包括受房?jī)r(jià)崩盤(pán)打擊最嚴(yán)重的市場(chǎng)：佛羅里達(dá)，加利福尼亞，亞利桑那和內(nèi)華達(dá)。公司的客戶名單幾乎包括所有重要房屋建筑商和銀行——從Pulte和KB Home，再到美國(guó)銀行（Bank of America）和富國(guó)銀行（Wells Fargo）。

????Metrostudy收集的為這些客戶所看重的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，是每個(gè)城市空置和待售的房屋數(shù)量，和售出所有這些房屋所花的月數(shù)。這兩個(gè)數(shù)字衡量的是確定一個(gè)市場(chǎng)的新房過(guò)剩還是短缺的關(guān)鍵指標(biāo)——存量狀況。

????如今，卡索曼發(fā)現(xiàn)，幾年來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)下跌的新房過(guò)剩正在發(fā)生非同尋常的逆轉(zhuǎn)。在Metrostudy調(diào)查的41個(gè)城市里，總共有7.8萬(wàn)套房屋正處于空置待售或在建狀態(tài)。這一數(shù)字是2006年年中房地產(chǎn)熱達(dá)到高潮時(shí)的34.3萬(wàn)套的1/4，遠(yuǎn)低于10年前的水平。卡索曼說(shuō)：“如果買(mǎi)入水平正常，這些房子在兩個(gè)半月內(nèi)就能賣(mài)出去。我們發(fā)現(xiàn)，短缺狀況難以置信。我們正朝這個(gè)方向走。”

????要是你對(duì)聽(tīng)到的各種有關(guān)房地產(chǎn)的雜音感到十分困惑，會(huì)有一大幫人與你有同感。頭一天，你看到，現(xiàn)在買(mǎi)房最便宜。過(guò)一天，你又讀到新聞，說(shuō)新房開(kāi)工率已經(jīng)跌到了50年來(lái)的最低水平，今年3月的頭條就是這么說(shuō)的。四年來(lái)，房?jī)r(jià)跌個(gè)不停，止贖不斷攀升，讓人無(wú)所適從。即便羅伯特·希勒（Robert Shiller）和卡爾·凱斯（Karl Case）也不能達(dá)成一致意見(jiàn)。這兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家共同編制了廣受關(guān)注的標(biāo)普/凱斯⌒希勒房?jī)r(jià)指數(shù)（S&P/Case-Shiller Home Price Indices），對(duì)于樓市未來(lái)，二人現(xiàn)在的觀點(diǎn)差別鮮明。席勒最近警告，美國(guó)房?jī)r(jià)很可能繼續(xù)以兩位數(shù)的百分比下跌。可是，凱斯在接受《財(cái)富》雜志采訪時(shí)，卻給出了樂(lè)觀得多的看法：“新房短缺是一個(gè)巨大的助力，很多人沒(méi)有注意到。人們覺(jué)得我唱多是發(fā)瘋，但樓市現(xiàn)在看起來(lái)就像一個(gè)小的增長(zhǎng)引擎。”

????要弄清房地產(chǎn)到底走向何方，關(guān)鍵在于讓你的眼睛緊盯基本面。基本面最終決定房?jī)r(jià)和房屋建設(shè)的走向。在上一個(gè)10年，房?jī)r(jià)前所未有地上漲，《財(cái)富》雜志不斷警告：漲得太多了。在一篇名為“樓市繁榮終結(jié)了嗎？”(Is the Housing Boom Over?)的封面報(bào)道（2004年9月20日那一期），本文作者分析指出，左右市場(chǎng)的基本指標(biāo)——擁有房產(chǎn)與租房成本之比和新房開(kāi)工數(shù)——已經(jīng)到了泡沫的水平。這一判斷最終成為現(xiàn)實(shí)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴跌。現(xiàn)在，我們把眼光鎖定在同樣的基本面上——只是現(xiàn)在它們正指向相反的方向。

????讓我們做個(gè)簡(jiǎn)潔有力的論述：樓市回來(lái)了。

????兩個(gè)基本因素為住房市場(chǎng)的快速?gòu)?fù)蘇奠定了基礎(chǔ)。首先，是讓卡索曼驚喜的新房開(kāi)工數(shù)的歷史性下滑。第二，是房?jī)r(jià)的大幅下跌，全國(guó)均價(jià)自2006年以來(lái)已經(jīng)跌去了30%，在遭受打擊最嚴(yán)重的市場(chǎng)，跌幅達(dá)到了55%。在樓市衰退的過(guò)程中，人們毅然放棄從前購(gòu)買(mǎi)新房的傳統(tǒng)，轉(zhuǎn)而租房。但是，由于近來(lái)買(mǎi)房變得經(jīng)濟(jì)，又逐漸吸引美國(guó)人重新購(gòu)房。今年，很多市場(chǎng)的房?jī)r(jià)將因購(gòu)房者的回歸而開(kāi)始上漲。