????房價的跌勢得到控制，但在我們解決房地產供應嚴重過剩問題之前，別指望房價會恢復。

????作者：Colin Barr

????房產市場開始出現一線曙光。但越來越多的房子變成空房。

????美國房地產協會（National Association of Realtors）和標準普爾Case-Shiller美國房價指數（S&P Case-Shiller national index）表示，房價在長期猛跌之后，于近幾月上升。Zillow.com本周的一份報告稱，待清償房貸高于其房產價值的美國人數量減少。

????不過，在市場能夠吸收房產繁榮時期建造的全部房屋和公寓之前，房市仍將難以完全復蘇。而在此方面，進展緩慢。

????據美國人口普查局（Census Department）稱，在第三季度，大約七套住宅中就有一套空置。美國政府于1965年開始收集該數據，今年是該數值最高的一年。

????房地產供應過剩的原因之一是大量止贖，因為身無分文的貸款者未能及時償付按揭貸款。

????不過，出租公寓也正以前所未有的速度被空置，因為失業率飚升以及十年來工資增長緩慢使得很多美國人回家與父母同住。

????而有些無法售出自己房屋的房主——例如美國財政部長蒂姆?蓋特納（Tim Geithner）——決定將其出租。

????印第安納大學（Indiana University）主要研究住房問題的經濟學家布萊恩?彼得森（Brian Peterson）表示：“相對于美國現有人口而言，房屋過多，市場將需要幾年時間來清空。”

????在第三季度，房主空置率從一年前的2.8%——此比率在當時達到空前的高值——降至2.6%。然而，出租空置率從一年前的9.9%增加到11.1%，輕松抵消了房主空置率的下降。

????因為自有住房者的人數是租房人數的兩倍，所以總的空置率——在第三季度為14.5%——大于房主與出租空置率之和。

????空置率增加是因為這十年來，在融資方便和房價上漲的驅動下，房屋建造商建造的房屋數量大大超出了美國的需求。

????據美國政府估計，美國平均每年組建120萬戶家庭，而在1996至2006年間——當時是房市最繁榮時期，新屋開工量平均每年為170萬。

????美國房地產協會公共事務專家沃爾特?莫洛尼（Walter Molony）表示：“在那段時期存在濫建現象。”

????自那之后，新屋開工量銳減，市場得以吸收一些供應過剩。在濫建現象最嚴重的南部和西部市場，房價銳降，吸引了一些來自其他地區的買主。

????彼得森還指出，這些年來，空置數字涵蓋的范圍擴大，開始包括更多類型的空置房屋，例如季節性空置的海濱別墅。

????與此同時，課稅扣除、按揭貸款條款修訂以及政府按揭市場支持幫助減緩了房價的下跌。

????據華爾街估計，聯邦按揭購買使得30年期按揭利率降低了1/3個百分點。行業數據顯示，超過350,000名美國人使用了8,000美元購房者課稅扣除來購買自己的首套房屋。

????不過，因為這些買主大概原本大都是租房者，所以他們買房時填補了一個空缺，同時留下了另一個空缺。

????彼得森表示，目前，促使房市復蘇的最大因素是曾因價格過高離開許多房市的買房者被低價吸引進入房市。

????不過彼得森補充道，這些人可能不會冒險嘗試，除非他們的職業前景好轉。這可能需要一段時間，因為失業率眼下正處于26年來的高位，而且美國經濟中的工作崗位已連續22個月減少。

????彼得森表示：“我們需要這些人開始買房并且生孩子。”

????譯者：熊靜