????房產市場可能正出現生機，但從高檔房產大量積壓中你實在看不出這一點。

????作者：Maha Atal

????在近幾周里，房貸經紀人、銀行家甚至美聯儲主席本?伯南克（Ben Bernanke）都紛紛表示房產市場將在今年晚些時候出現反彈。統計數字表明他們并非盲目樂觀：6月份，新房銷售連續第3個月上漲。

????然而，對位于圣地亞哥的經紀人崔西亞?奧布萊恩（Tricia O'Brien）而言，此次房市復蘇很不平衡。她手頭中等大小、中等價位的房子在一周內就以接近掛牌價的價格售出，然而面積較大的豪宅則完全賣不動。

????有一棟靠近海灘、帶五間臥室、掛牌價為120萬美元的平房自今年1月份以來就一直掛在她這兒。房主——這是他們購買的第二套房產——不愿意降價，但他們需要賣掉這套房子，以償還在繁榮時期以此房作擔保獲得的貸款。與此同時，他們正將這套房子出租給自己的子女。

????拉斯維加斯房地產經紀人安德里亞?韋爾斯（Andrea Wells）有過類似經歷。韋爾斯表示：“我們正在建議賣家，假如他們不愿大幅降低房價，我們不會接他們的單。”否則的話，“我們嘗試售房的成本過高”。

????賣方不愿降價加之買家不足，導致房屋嚴重過剩。

????Zip Realty是一家位于加利福尼亞州埃默里維爾的經紀公司，該公司首席執行官帕特?拉辛斯基（Pat Lashinsky）表示：“現在[售出一處高檔房產] 需要20至40個月。這不是因為房產大量增加，而是因為能賣得出去的少了很多。”

????而高檔房產的供給則在增加。

????美國全國地產經紀商協會（National Association of Realtors）表示，按照目前的速度，現存的定價高于750,000美元的房產將需要16.8個月才能售出，一年前約需14.5個月。而整個房市的供給為9.4個月，僅約為16.8個月的一半。

????這種過剩正壓低房價。舉例來說，據Prudential Connecticut Realty稱，由于銷售下降了一半多，在紐約市城郊的康涅狄格州格林威治，房屋售價的中位數在今年下降了24%，達到150萬美元。

????高檔房供過于求主要有3個原因。首先，年收入高于75,000美元的購房者沒有資格享受政府給予首次購房者的8,000美元稅收抵免。其次，巨額按揭市場（在大部分城市中，針對定價高于417,000美元之房屋的貸款——在高花費地區該下限高達729,750美元）仍然緊縮。最后，其結果是美國人轉而購買較小的房子，這是最近10多年來首次出現這種情況。

????住宅信貸方面的稅收政策存在缺陷。針對中等收入首次購房者的8,000美元稅收抵免幫助清空了庫存的小戶型起點房（starter home），但較富有的購房者卻無法獲得類似的稅收抵免。

????此外，NAR首席經濟學家勞倫斯?允（Lawrence Yun）表示，雖然今年早些時候通過的按揭貸款改革降低了中等價位房屋的價格，但房利美（Fannie）、房地美（Freddie）和聯邦住房管理局（FHA）均不提供較富有購房者所需的巨額按揭，這使得美國政府成為問題的一部分。

????允說道：“那些全現款買房的超級富人不受按揭可獲性的限制。那個市場仍在照常運作。而在他們下面，有些人需要巨額按揭——但卻無法獲得。”

????這迫使購房者轉而購買小戶型房。NAR于今年5月對房地產經紀人進行的調查表明，73%的購房者因為難以獲得貸款而換購了價格較低的房產。（美國人口普查局（Census）數據表明，自上世紀90年代以來，去年美國房屋面積首度減小。）

????過去，房主在售出小戶型房屋后常常會購入百萬美元級別的房產，但現在他們中很多人再度購買的仍是價格相當的房產。拉辛斯基表示，相反地，“由于大部分賣主是賣空交易中陷入困境的賣方，他們可能轉而購買更便宜而非更貴的房產。”

????馬克?弗萊明（Mark Fleming）是房地產數據公司First American CoreLogic的首席經濟學家，他也認為問題在于需求。弗萊明表示：“[銷售]價格并未下降，因為只有存在達成的交易，價格才可能下降。假如沒有可滿足的需求，你無法降價。”

????在圣地亞哥、邁阿密海灘或拉斯維加斯等地，百萬美元房產的過度供給反映了在繁榮時期第二套房投資激增，在上述地區需求格外低迷。隨著假期購房者離去，該市場必須依靠當地人，但弗萊明認為不論在哪個價位上，當地人都不會全部買下這些房產——因為當地人從來就不是買主。

????基于上述原因，高端房市的復蘇將大大晚于一些分析師已經在預測的中低端房市的反彈。摩根大通（J.P. Morgan Chase）不動產抵押債券分析師在今夏早些時候估計，高端房產的價格可能直到2012年才觸底，屆時房產價格較之峰值將下降60%。

????譯者：熊靜