????政府試圖穩定房產市場已經一年有余，但一無所獲。以下是來自私營部門的3個新點子，或許能管用。

????作者：Colin Barr

????政府怎樣才能穩定房產市場？

????隨著房屋止贖數持續攀升、房價持續猛跌，在過去一年里，決策者一直在尋找上述問題的答案。

????迄今為止，“不良資產救助計劃”（Troubled Asset Recovery Program）令人失望，該計劃主要專注于鞏固銀行系統，而非解決房主的問題。聯邦存款保險公司（Federal Deposit Insurance Corp.）主席希拉?拜爾（Sheila Bair）一直坦率的表示支持通過降息和延期進行按揭變更，不過美聯儲和財政部更專注于通過房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）提供便宜的按揭貸款，以及下調利率以便人們能負擔得起貸款月供。

????美國貨幣監理署（Office of the Comptroller of the Currency）表示，更糟糕的是，即便那些經過變更的按揭，也經常在半年內又再度拖欠。

????紐約投資銀行威斯特伍德資本（Westwood Capital）執行董事倫恩?布盧姆（Len Blum）表示：“變更按揭的工作量之大令人難以置信。每個案例的情況都不一樣。”

????幸運的是，對于房市殘局，并不缺少替代的解決辦法。但這些辦法都很費錢，官員們將需要決定：納稅人、陷入麻煩的房主和按揭投資者中，將由誰來為這一切買單。

????利息補貼。Pulte Homes前首席執行官詹姆士?格羅斯菲爾德（James Grosfeld）提出一個方法，即由政府補貼背負著不良按揭的房主所支付的月供，這些不良按揭是在房市泡沫的頂峰時——主要是2005 至2007年間——貸出。格羅斯菲爾德將這些按揭界定為次貸、可調整利率貸款（option arms）以及“等同A級”按揭（Alt-A mortgage）。格羅斯菲爾德表示，若有房主目前正支付8%的利息，政府可資助其3%——從而將房主的償還利率降低至5%。

????格羅斯菲爾德表示，估算的9百萬不良按揭中，高達一半的貸款可能在今后幾年成為壞賬，給美國造成極大損失。他督促政府像對待銀行那樣對待陷入麻煩的房主，前者在近幾個月已獲得數千億美元的納稅人資金。

????格羅斯菲爾德說道：“他們承擔了自己無力負擔且不了解其風險的不良按揭，這種行為的惡劣程度，不會超過大型金融機構所采取的無人監管的高風險行為。美國需要房主“資本充足”，意即他們支付得起可預見的月供金額。這意味著需要進行利率減免。”

????格羅斯菲爾德表示，切實可行的房主援助計劃之關鍵在于使計劃簡單；在于無一例外的向背負著不良貸款的房主提供該計劃，并通過向貸款服務商支付執行該計劃的一次性款項，使該計劃對貸款服務商而言有價值。

????格羅斯菲爾德表示，最后一點很重要，因為約2/3的未償付按揭貸款已被證券化，或是被打包作為債券在華爾街出售。債券持有人反對任何將降低房主貸款利率的計劃，因為這意味著他們獲得的利息減少。

????這就是為何在按揭金融機構房利美和房地美以及摩根大通（JPMorgan）和花旗集團（Citigroup）等大型銀行于今年早些時候推出的變更計劃里，相對未觸及不良按揭市場的主體。

????上述公司只能在自身賬面上大規模變更所謂的整體貸款——那些尚未作為債券出售給投資者的按揭。根據格羅斯菲爾德的建議，按揭不是被變更，而只是被補貼，這樣債券持有人可獲得約定的利息收入。

????格羅斯菲爾德表示，投資者實際上可能從他的計劃中獲益。支付較少月供的房主放棄房屋的可能性較小，這樣由這些按揭貸款所擔保的債券的價值將上升。

????格羅斯菲爾德承認自己的計劃代價不小，但他表示其花費將低于那些由政府按票面值購買抵押債券并對貸款進行再融資的計劃。格羅斯菲爾德補充道，對整個美國經濟損害最大的是不能代表房主的利益。

????確保償付按揭貸款。另一種方法由賓夕法尼亞大學（University of Pennsylvania）沃頓商學院（Wharton School）榮譽金融學教授杰克?古登泰格（Jack Guttentag）提出。該方法主張，由私營抵押貸款保險公司提供擔保，即便發生違約，抵押債券投資者也仍能獲得償付，而政府將為這些保險公司提供最后擔保，由政府承擔3年內頭10%的保險損失，以及之后所有損失的一半。

????同格羅斯菲爾德計劃一樣，這一想法將提升按揭支持證券之價值，減少金融體系內的壓力。不過古登泰格表示，要想此方法行得通，抵押債券的貸款人和投資者將不得不把問題按揭貸款的價值減記至市值。

????投資者肯定不愿這樣干，不過古登泰格表示，政府可以通過承擔部分減記損失，增加該計劃對投資者的吸引力。

????舉例來說，假如某棟房子現價為100,000美元，但其業主承擔了120,000美元的按揭貸款，要符合政府支持私營房屋貸款保險計劃的要求，確保及時支付本金和利息，擁有抵押貸款的投資者將不得不將其價值減記至90,000美元——當前市值的90%。

????不過為了減輕減記帶來的痛苦，將由政府承擔市值和減記貸款間的差額——在這個例子中是10,000美金。政府隨后向房主發放一筆5年內免息、應在之后5年內還清的貸款。若房主出售房屋，政府獲得高于減記貸款價值之利潤的一半。

????對投資者而言，雖然貸款額減少，但償付得到了保障；而對房主而言，其按揭貸款變得更易控制。這項調整還消除了房主的負資產處境。當房屋價值再次開始上升，政府分享利益——在今后幾年，這是一個重要的考慮，因為聯邦政府的重心將從管理危機轉變為減少赤字。

????早前的一些按揭變更計劃，包括聯邦存款保險公司監督下的一些計劃，已停止提倡本金減記，其理由是大部分覆蓋按揭支持證券的合同不允許此做法。但古登泰格表示，抵押債券信托公司可免除該限制，只要他們能證明調整符合投資者的最佳利益。古登泰格補充道，此外，國會可通過保護貸款服務商不被起訴，使后者的決策更為容易。

????古登泰格寫道：“假如必要的話，政府可以通過立法，保護貸款服務商免于法律責任，只要按照其最佳判斷，其自身接受的余額減少是符合投資者利益的。”

????古登泰格強調，負資產——你的按揭負債額高于自身房產市值的狀態——正越來越成為拖欠、止贖和房價下跌的原因。

????古登泰格表示：“不觸及負資產的計劃沒有抓住主要問題。”

????任由價格下跌。第3種方法由華盛頓特區經濟與政策研究中心（Center for Economic and Policy Research）聯席主任迪安?貝克（Dean Baker）提出。貝克表示，穩定房價的關鍵在于允許它們回落至由年租金倍數所決定的長期趨勢。

????貝克在近來的一篇論文中寫道：“將價格帶回趨勢水平是提高市場需求、開始降低創紀錄的空房率的最有效方式。”

????美國大部分地方的房價在過去一年出現了兩位數百分比的下滑，盡管人們已經為此做了諸多努力，但貝克表示，在很多地區，房價還將繼續下跌。

????確實，盡管房價已從2006年中的峰值下跌20%，但根據標準普爾/Case-Shiller房價指數，華盛頓的房價仍比2000年1月的水平高89%，在紐約和波士頓，這個比例分別為71% 和 60%。貝克表示其原因在于房價上漲導致投機活動，而投機活動將房價推至無法維持的高位——尤其是對于目前處于衰退的經濟。

????貝克寫道：“盡管根據Case-Shiller房價指數，實際房價在從1996年至2006年的十年間上漲超過80%，實際房租價格在此期間僅增長了4%。這一差距表明，房價在很大程度上是由投機活動而非房市中的要素所推動。”

????盡管從經濟學角度而言，貝克的提議很有啟發且實際可行——許多市場觀察者都贊同這一點，即房價在恢復之前，將需要回復到長期趨勢并同房租相當——但這看來不可能在政治上獲勝。畢竟，政府過去一年一直在向房利美和房地美里面砸錢，希望負擔得起的按揭貸款能幫助打破房價的螺旋下跌。

????雖然政府的努力顯然是徒勞無功，但此刻政府官員決不可能來個大轉變，并聽從貝克的勸告，通過限制房利美和房地美在房價仍高于租金當量的地區的融資，一勞永逸的使房市泡沫消退，并進行政策改變，允許失去產權的房主作為租戶繼續居住。