????紐約市周邊房價的走勢，對于預測房市危機的嚴重程度大有幫助。

????作者：Colin Barr

????眼下各地房產市場大多持續下跌，相比之下，紐約的房市表現不俗。它能否保持這一形勢，對于確定經濟還將持續低迷多久大有幫助。

????標準普爾（Standard & Poor）本周發布的數字表明，2008年上半年美國房價同比下降16%。今年6月，標準普爾/凱斯席勒(S&P/Case-Shiller) 對美國20多個市區的最新調查表明，各地區的房價均低于一年前的水平。在房市泡沫較大的邁阿密、鳳凰城和拉斯維加斯，跌幅高達28%。

????而根據凱斯席勒提供的數據，紐約包括其附近的郊區房價跌幅僅為7%，大大低于華盛頓和洛杉磯等其它新興都市高達兩位數的跌幅，而與亞特蘭大和芝加哥的跌幅基本持平，而這兩個城市在繁榮時期房價漲得較少。今年六月，紐約的房價甚至比五月稍有上漲。

????固定收入戰略家蓋伊?勒巴斯（Guy LeBas）本周二在給Janney Montgomery Scott公司客戶的短信中寫道：“紐約地區持續向美國房價提供強大推動力。”Janney Montgomery Scott是一家位于費城的經紀公司。

????過去一年里，作為地區經濟增長引擎的華爾街可謂多災多難，而紐約就在此時登場。

????這一反彈可能使對房市看漲者歡欣鼓舞——只要他們不去看別的數字。事實是，按照多種衡量尺度，紐約地區的房價仍然過高，這表明可能即將出現比現在猛烈得多的下跌。

????紐約這樣相對健康的市場里的價格跌幅，可能在美國金融部門能否恢復中發揮重要作用，該部門擁有數千億美元以房產作抵押的資產。迄今為止，按揭貸款相關的損失主要集中在房市泡沫較大的幾個州：加利福尼亞州、佛羅里達州、內華達州以及亞利桑那州。

????但是假如紐約這種至今基本幸免于難的地區也出現房價急劇下降，放貸銀行可能面臨新一輪代價高昂的取消抵押房產贖回權，而它們名下的房產本來就已超過它們希望的規模。

????望房興嘆

????就在一周前，美國全國住房建筑商協會（NAHB, National Association of Homebuilders）認定紐約市區是美國最虛高的房產市場。

????紐約房價之高人盡皆知，但它此次被評為“最虛高房市”仍令人側目。這是美國全國住房建筑商協會公布該數據17年以來，這一“殊榮”首次由加利福尼亞州以外的市區獲得。

????NAHB表示，紐約地區的房價中位數（median home price）為481,000美元，僅有11%的當地居民能負擔得起。而在美國全國范圍內，這一比例為55%。十年前，在房價可承受性方面，紐約排在中間位置，其居民中有66%的人能負擔得起中等房價。

????紐約市現在“榮登最虛高房市”寶座，反映了本世紀初房市泡沫和2006年以來泡沫破裂導致加州等地房價急劇下跌的影響。凱斯席勒提供的數字表明，自2000年以來，華盛頓、洛杉磯和紐約的房價分別飆升了97%、95%和94%。

????這些數字十分引人注目，因為就長期趨勢而言，房價應根據收入的變化而變化。然而，在過去十年，收入僅緩慢增長——這就意味著盡管房價近來有所下跌，但仍遠高于這些市場中的長期平均水平。根據NAHB提供的數據，紐約的家庭收入中位數（median household income）自2000年以來僅上漲了13%。?

????Northern Trust的經濟學家阿薩?班加洛爾（Asha Bangalore）指出，直到2000年以前，美國房價中位數與家庭收入中位數的比率在之前二十年一直基本穩定在340%，但到2005年，這一比率猛增到近470%。

????自那時起，收入持續平穩增長，而房價則開始回落。但由于目前消費者和金融機構都在縮減開支，按揭貸款成本上升、借款難度增加，增加了價格的壓力。

????班加洛爾寫道：“房市調整尚未完成，還需多月才能穩定。”考慮到待售房屋增多，而推動美國經濟增長的消費支出放緩，班加洛爾稱希望房價明年觸底“看來恐怕是癡心妄想”。

????房屋市價與年租金比

????經濟學家用以衡量房價的另一個尺度是房價中位數與年租金成本的比率。華盛頓特區經濟政策研究中心（Center for Economic and Policy Research）的副主管迪恩?貝克（Dean Baker）表示，房屋市價與年租金比在繁榮時期大大超出了二十世紀中期的歷史水平，而現在該比率正慢慢回落至這一水平。

????根據這一尺度，紐約房價的下降空間發人深省。丹尼爾?阿爾波特（Daniel Alpert）是位于紐約的投資銀行威斯特伍德資本(Westwood Capital)的執行董事，他本月早些時候在一篇報告中寫道，1988年至 2000年間，紐約平均的房價-租金比約為12。然而在2006年該地區房價漲至最高點時，紐約市的這一比率為19。

????直到最近，紐約的金融部門經濟依然強勁，因此該市的房租價格也在上漲，不過阿爾波特表示，重新使房價與租金間達到平衡的比率將是13.5。他據此計算出紐約地區的房價要回復到歷史正常水平，需在目前的基礎上下降約18%。

????這個跌幅可能將嚴重損害該地區的經濟。按揭貸款相關的損失以及放緩的消費支出已經使得紐約的支柱企業——例如花旗（Citi）、美林（Merrill Lynch）以及美國運通（American Express）等——減少了數千個職位。

????貝克表示，考慮到本世紀初房價劇增的幅度，他預期房價將進一步全面下跌。但他指出一個帶有諷刺意味的利好消息，即近來的通貨膨脹。今年第二季度，通脹的漲速達到17年來的最高值。通貨膨脹率上升意味著實際房價下降，房價因而更貼近長遠的趨勢。