????現(xiàn)在人們?cè)撓胂耄偃绶坷篮头康孛榔飘a(chǎn)，會(huì)出現(xiàn)什么狀況。

????作者：Katie Benner

????隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走低，人們應(yīng)該開(kāi)始考慮一個(gè)有些嚇人，但卻十分現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題：美國(guó)政府怎樣才會(huì)介入市場(chǎng)，幫助房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）走出困境，而政府救市對(duì)于納稅人又有什么影響？

????過(guò)去的一周對(duì)于房地美和房利美來(lái)說(shuō)都不好過(guò)。雷曼兄弟公司（Lehman Brothers）上周的一份分析報(bào)告導(dǎo)致房地美和房利美的股價(jià)暴跌，這兩家按揭貸款商于上周四雙雙創(chuàng)下多年來(lái)的股價(jià)新低。其中，房地美的股價(jià)在午盤(pán)交易時(shí)段下降了19%；而房利美的股價(jià)則下跌了超過(guò)10%。

????這次的股價(jià)暴跌，加上美聯(lián)儲(chǔ)(Fed)主席本?伯南克（Ben Bernanke）上周二發(fā)表的看空房市的觀點(diǎn)，迫使投資者開(kāi)始考慮假如需要緊急財(cái)政援助的話，可能會(huì)出現(xiàn)的狀況。圣路易斯聯(lián)儲(chǔ)銀行前行長(zhǎng)威廉?普爾(William Poole) 上周四向彭博社（Bloomberg） 表示，這兩家公司均已“資不抵債”，按照這一說(shuō)法，美國(guó)政府啟動(dòng)緊急財(cái)政援助，也并非全無(wú)可能。

????同樣是在上周四，《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道稱，近幾個(gè)月來(lái)，作為其常規(guī)應(yīng)變計(jì)劃的一部分，美國(guó)財(cái)政部的官員一直在監(jiān)控這兩家公司，但近幾周來(lái)，關(guān)于假如這兩家公司崩潰其該如何應(yīng)對(duì)的討論不斷增多。

????前景暗淡

????房利美和房地美是政府支持的企業(yè)，旨在通過(guò)購(gòu)買貸款資產(chǎn)并將其打包成有價(jià)證券以促進(jìn)按揭市場(chǎng)融通。假如這兩家公司都不能正常運(yùn)作，結(jié)果將是一片混亂。

????截止去年年底，僅房利美一家就打包并擔(dān)保了價(jià)值2.8萬(wàn)億美元的按揭貸款，約占美國(guó)所有未償還按揭債務(wù)的23%。這些有價(jià)證券評(píng)級(jí)很高，被出售給世界各地的投資者。

????信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)Egan Jones的主管西恩?埃甘(Sean Egan) 表示：“假如房利美或房地美倒閉，其負(fù)面效果將大大超過(guò)[投資銀行] 貝爾斯登（Bear Stearns）崩潰所造成的影響。這將使經(jīng)濟(jì)陷入蕭條或不景氣。”

????投資者明顯對(duì)此感到擔(dān)憂。信用違約互換(credit default swap)——一種針對(duì)房利美和房地美可能無(wú)力償付其公司債券之情況的保險(xiǎn)——的售價(jià)創(chuàng)下14周以來(lái)的最高值。據(jù)預(yù)計(jì)，房利美和房地美第二季度都損失慘重；而隨著房產(chǎn)貶值以及喪失抵押房產(chǎn)贖回權(quán)數(shù)量的上升，其主要業(yè)務(wù)——按揭資產(chǎn)證券化——也面臨很大壓力。

????道爾頓投資公司(Dalton Investments)的聯(lián)合創(chuàng)始人史蒂夫?帕斯基（Steve Persky）表示：“主要的問(wèn)題是，房利美和房地美是兩家舉債經(jīng)營(yíng)比率極高的金融機(jī)構(gòu)，比其他任何銀行都高得多，并且他們還有大量的按揭資產(chǎn)。隨著房產(chǎn)日漸貶值，[其所打包、擔(dān)保并出售的按揭資產(chǎn)的]價(jià)值很值得懷疑。”帕斯基一直在關(guān)注有問(wèn)題的按揭資產(chǎn)。

????政府援助的可能性隱約可見(jiàn)，因?yàn)楹茈y想見(jiàn)私募市場(chǎng)如何能挽救這兩家公司。他們的股票市值大大降低，以至于他們很難再募集到資金。例如，據(jù)埃甘估計(jì)，由于減計(jì)和損失，僅房地美一家就需要在下兩個(gè)季度里募集70億美元，但其市值——已發(fā)行股票數(shù)與每股股價(jià)的乘積——僅為87億美元。

????埃甘表示：“投資銀行家很難募集到一筆幾乎同整個(gè)公司的市值等值的資金。”

????況且在2007年底，房利美和房地美已經(jīng)通過(guò)發(fā)行優(yōu)先股的方式，募集了一筆總額達(dá)130億美元的資金；之后為了保存現(xiàn)金，它們降低了其股息支付標(biāo)準(zhǔn)。

????災(zāi)難性的場(chǎng)面

????美聯(lián)儲(chǔ)（Federal Reserve）與美國(guó)財(cái)政部已經(jīng)反復(fù)指出，假若房利美或房地美面臨資不抵債，美國(guó)政府沒(méi)有義務(wù)向他們提供緊急財(cái)政援助。

????對(duì)于美國(guó)政府是否有這個(gè)法律義務(wù)尚存在爭(zhēng)議，但就實(shí)際情況而言，美國(guó)政府不可能對(duì)這兩家機(jī)構(gòu)面臨的困境不聞不問(wèn)，因?yàn)檫€得靠它們來(lái)幫助解決目前的按揭市場(chǎng)危機(jī)。假如房利美和房地美不能購(gòu)買并擔(dān)保按揭貸款，銀行將停止發(fā)放按揭貸款，從而使購(gòu)房人數(shù)減少，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下降。

????路易斯安納大學(xué)（University of Louisiana）經(jīng)濟(jì)學(xué)教授約瑟夫?曼森（Joseph Mason）表示：“這兩家公司在市場(chǎng)中扮演重要角色，假如美國(guó)政府相信這一點(diǎn)，就不會(huì)任由它們崩潰。”該教授重點(diǎn)關(guān)注按揭市場(chǎng)。

????那究竟發(fā)展到怎樣的境地，美國(guó)財(cái)政部和美聯(lián)儲(chǔ)才會(huì)愿意介入呢？

????房利美和房地美均位居舉債經(jīng)營(yíng)比率最高的公司之列。也就是說(shuō)，它們手頭擁有的資金數(shù)量，大大低于其所控制的資產(chǎn)總額。

????為保持正常運(yùn)作，房利美和房地美必須不斷進(jìn)行融資；假如因?yàn)槟承┰颍瑢?dǎo)致借貸成本大幅上升，它們將無(wú)法兌現(xiàn)其擔(dān)保，甚至無(wú)法維持日常的運(yùn)作。這時(shí)，政府將感到巨大的壓力促使其介入，并至少按時(shí)償付債券。

????在4月的一份報(bào)告中，標(biāo)準(zhǔn)普爾（Standard & Poor's）稱房利美和房地美都資不抵債這種毀滅性的狀況不太可能出現(xiàn)，但單是這兩者中可能有一個(gè)會(huì)崩潰的可能性本身對(duì)經(jīng)濟(jì)的威脅之大，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了任何投資銀行真正崩潰所造成的影響。

????緊急財(cái)政援助的狀況

????那么，假如美國(guó)政府不得不出手相助，將會(huì)是怎樣的局面？考慮到不論是現(xiàn)任政府還是總統(tǒng)候選人，都不太可能在選舉年采取大膽舉動(dòng)，完全的國(guó)有化肯定不太可能。

????埃甘表示，更有可能的是，美國(guó)財(cái)政部或者美聯(lián)儲(chǔ)介入，通過(guò)提供貸款或通過(guò)向債券持有人擔(dān)保進(jìn)行償付，幫助提高資產(chǎn)流動(dòng)性。房利美和房地美甚至可能同政府進(jìn)行一筆優(yōu)先股的交易，就像花旗銀行同阿聯(lián)酋阿布扎比投資局（Abu Dhabi Investment Authority）的交易一樣。

????這樣的話，政府官員就可以說(shuō)，他們并沒(méi)有向這兩家機(jī)構(gòu)提供緊急財(cái)政援助，而只是進(jìn)行了一筆長(zhǎng)期來(lái)看有利可圖的投資。

????曼森對(duì)于美國(guó)政府可能的干預(yù)手段持不同看法。他表示：假如房利美或房地美面臨資不抵債，政府應(yīng)該大量收購(gòu)該機(jī)構(gòu)有表決權(quán)的股本，并以此為手段，取消所有股息分紅、更換該機(jī)構(gòu)管理層、并使其恢復(fù)清償能力。

????曼森同時(shí)也表示：“但[救援措施]可能被政治化，所以情況可能變得復(fù)雜。"房利美和房地美可能會(huì)進(jìn)行斗爭(zhēng)，以保住現(xiàn)有的管理層、維持股息分紅。”

????標(biāo)準(zhǔn)普爾報(bào)告稱，假如房利美和房地美真的山窮水盡，納稅人的損失可能超過(guò)1萬(wàn)億美元。該報(bào)告甚至表示，假如美國(guó)政府對(duì)房利美和房地美提供緊急財(cái)政援助，標(biāo)準(zhǔn)普爾將不得不降低對(duì)美國(guó)政府信譽(yù)度的評(píng)級(jí)。