????房主和房屋建造商正經歷一個“陣痛期”，這是美國房產市場復蘇的信號。

????作者：Shawn Tully

????新房開工量降至17年來最低，這似乎又是一個人們擔心房屋價值縮水的理由。事實上，這無疑表明了房產市場最終出現了回暖跡象。

????美國房產價格要想上漲或保持平穩，所需要的初次購房人數要遠遠超過新房的數量。這是減少待售房屋庫存的唯一方法。從加利福尼亞東南部的“內陸帝國”區到佛羅里達黃金海岸，到處都是掛著“待售”標識的房屋。

????在房產泡沫鼎盛時期（2002—2006年），開發商新建的房屋遠遠超出了新增家庭對房屋的需求。

????結果是市場上充斥著上百萬套新房無人居住，亟待出售。這一數字是以往經濟衰退時期新屋存量的幾倍，強有力的說明了本次房產泡沫持續時間之久，程度之深。

????Metrostudy創始人麥克?卡斯特曼（Mike Castleman）說：“房產市場要想復蘇，開發商必須削減新屋庫存。” Metrostudy是家調查機構，通過對全美400萬個小區所做的調查獲得數據。

????待售房屋存量仍然較高。當然了，開發商放慢了開發腳步，但是房屋銷售量也同步下降了。

????現在待售房屋的數量終于開始下降了。根據美國商務部的統計，4月份，待售新屋為456,000套。雖然數額仍然很大，但與一年前相比已經減少了93,000套。

????初次購房者的回歸

????任何時候房產市場的復蘇都離不開初次購房者。初次購房者會帶來一系列的連鎖反應，不僅會促進新屋的建造，還可以拉動二手房的銷售。而二手房銷售又為房主購買大戶型創造了條件。

????如果缺乏初次購房者，那么整個房屋銷售鏈條都會中斷。

????現在，初次購房者在回歸。為什么呢？原因是多年來他們首次能夠買得起基礎戶型。開發商在降低價格，而且新建的戶型面積更小，價格也更低。房屋建筑公司KB Home去年12月到今年2月房屋均價降到了248,000美元，之前一年的均價為267,000美元。該公司2006年在加州城市維克多維爾建造的基本戶型面積達3800平方英尺，售價達328,000美元。現在房屋面積縮小了一半還多，售價為220,000美元。維克多維爾位于洛杉磯東部，房產開發曾經盛極一時。

????10年來，新房的按揭貸款與交易稅額首次與房租持平。對于租房者而言，他們終于獲得了購房能力。

????看看以下數字：現在每年開工的獨棟新屋少于50萬套。正常情況下，移民以及新建家庭對房屋的需求為一百萬套。

????但由于許多人在房產市場泡沫時期購買了房子，因此房屋需求現在達不到一百萬套。

????全美住宅建筑商協會（National Association of Home Builders）高級經濟學家伯納德?馬克斯坦（Bernard Markstein）說，隨著初次購房者的增多，到明年底房屋的銷量將達到70萬套。這也就是說銷量很快要比新建房屋多25萬套。

????這一差額也就為房產市場的復蘇奠定了基礎。復蘇過程可以分為以下四步：

????第一步：初次購房者的增多減少新屋庫存。

????第二步：由于新建房屋減少，初次購房者開始購買二手房。一些二手房所有者想購買更大面積的房子，卻苦于售不出現有的房子。現在，他們的機會來了。但是，他們必須要注意：新屋的價格比同等大小的二手房價格要低。類似于二手車價格高于新車價格，這是無法持續下去的。因此，二手房所有人不得不低價出售自己現有的房子。

????但是現在仍然是購買大戶型的好時機。只要他們不是在房地產泡沫鼎盛時購房的就可以獲益。他們可以用賣房的錢以低價購買更大的房子。在房地產市場出現泡沫之際，開發商建造的房屋面積都達到甚至超過了3,500平方英尺。現在，這些大戶型則是降價最厲害的。

????第三步：也許到明年，新屋開工量會上升，但是上升的過程是緩慢漸進的。至少在未來兩年，房地產開發商與二手房所有者會進行激烈的競爭以爭奪客戶。

????第四步：最終，待售房屋供大于求的局面會消失。購房者數目多于新建房屋數目必然會產生這種結果。但是由于待售房屋存量極大，因此這一過程可能還需要三年的時間。根據以往經驗，到這時，房價才會上升。

????可能會出現什么問題？

????有一種情況會使復蘇過程放緩甚至脫軌：利率的大幅上揚。現在，對于初次購房者，美國住房局提供擔保貸款的利率為6%，但是這一利率是會變的。

????如果通貨膨脹繼續上揚，使利率達到8%或更高，那么房價還需要進一步下調，人們才能買得起新房。

????現在，新購買力已經產生。但是如果利率上調，那么價格必須要進一步下跌，新購買力才能建立。