????私營機構紛紛逃離房產抵押貸款市場，但這兩家政府資助的虧損放貸機構仍打算持有高風險的債務

????作者：Colin Barr

????房地產市場泡沫破裂，倒給了美國聯邦國民抵押貸款協會（又稱房利美，Fannie Mae） 和美國聯邦住房抵押貸款公司（又稱房地美，Freddie Mae） 一個新機會修補其受損的形象。但這并不容易，這兩家公司上周宣布了巨額虧損，并且擔心經濟會陷入衰退。

????負責監管房利美和房地美的美國聯邦住宅企業監督辦公室（OFHEO） 上周三表示，將取消兩年來對這兩家公司資產組合增長的限制。目前，每家公司持有的抵押貸款及掛鉤證券不得超過7,460億美元。限制取消后，房利美和房地美就可以增持此類資產。OFHEO表示，取消限制是為了獎勵這兩家公司為加強管理所做的努力。大約10年前，兩家公司管理松散，導致涉及數十億美元的財務報表需要重新審計，一些高層也因此被撤職。

????這項決定不只深受房利美和房地美的歡迎，也讓決策者多了一種武器，來應付房地產市場崩潰所造成的沖擊。美國有許多業主在這次危機中深陷困境。私人投資者紛紛從抵押貸款市場抽身，預示著房利美和房地美可能會出面淌這趟混水。

????另一家貸款公司發布的消息也再度提醒大家抵押市場的慘狀。Thornburg 抵押貸款公司表示，抵押貸款證券市場本月暴跌，雖然公司的債券業務不會虧損，但可能需要出售資產以確保保證金水平達標。該公司的業務主要是巨額貸款，比房利美和房地美投資的規模還要大。

????伊利諾依州內博威爾市的New Arc 投資公司總裁杰斐里?米勒（Jeffery Miller）指出，取消投資組合上限是理所當然的，因為這能為政府提供簡單方法，為扶持房地產市場盡點綿力，同時也能解除人們對經濟不景氣的擔憂。他說：“任何一個解決方案都必須涉及政府扶持企業。”他指的政府扶持企業就是房利美和房地美。米勒還表示，取消限制說明當局當然“希望通過現有的機制來解決問題”。

????一些國會議員希望有關當局可以放松更多限制。參議員查爾斯?舒默（Charles Schumer）吁請OFHEO放寬對資本金的要求。自從房利美和房地美會計丑聞曝光后，政府就提高了對它們的資本金要求，以防范未來可能的損失。舒默表示：“OFHEO應該馬上出臺一個方案，取消對資本金的額外要求。” OFHEO主任詹姆斯?洛克哈特（James Lockhart）表明他愿意考慮放寬這項規定，不過任何決定將取決于“公司的財務狀況、總體風險水平以及市場現狀”。

????這些因素一直讓人困擾。隨著房地產價格下滑，這兩家公司將面臨更多虧損，房利美和房地美公布的去年第4季度業績報告也證實了這一點。房利美在這一季損失了35.6億美元，房地美則虧了25億美元。欠款情況越來越嚴重，兩家公司不得不大幅提高壞賬計提。

????兩家公司也發出警告，預計來年的損失會繼續增加。長期對房利美和房地美持批評態度的人士都注意到了這個事實。參議員查克?黑格爾（Chuck Hagel）在一項聲明中表示：“在這兩家政府扶持企業宣布蒙受數十億美元損失的同一天，我們卻要取消房利美和房地美的投資組合上限，并且探討放寬資本金要求，這是不負責任的，也是危險的。我認為這是講不通的，國會剛在數周前批準房利美和房地美進軍巨額貸款市場。這向來是個風險更高的市場。我們應該提高而不是放寬資本金要求。”

????這些持批評意見的人士還留意到，房利美和房地美在2007年下半年的龐大損失迫使它們出售優先股籌集了130億美元的新資本。華爾街正在觀望是否有跡象顯示它們須在今年籌集更多資金。但大多數分析師預計，它們有可能直到下半年才會開始新一輪融資舉動。

????美聯儲主席伯南克（Ben Bernanke）也證實，雖然大型銀行仍有足夠資本，但預計更多投資房地產的小型地區銀行會倒閉，這加重了市場對金融體系的憂慮。摩根大通公司（JPMorgan）高層則承認他們在住房貸款上的損失超過了公司預測模型推算出的最糟糕的狀況，而且估計損失會越來越高。

????與此同時，即使美聯儲最近連續下調利率，長期利率卻因為投資者擔心通貨膨脹而上揚。房地美在上周四指出，前一周30年期定息抵押貸款利率從一月末的5.48%上漲到6.24%。美聯儲為了讓人們買得起房屋而調低貸款利率，但成效不大。

????“房地產繼續下滑勢在必行。”萊恩?布魯姆（Len Blum）這么表示。布魯姆是紐約威斯特伍德資本公司（Westwood Capital）的投資經理。他曾經管理保誠證券（Prudential Securities）的資產擔保證券部門。瑞士信貸（Credit Suisse）分析師也撰文，稱由于政府出臺有關收入和利率的政策降低購房者壓力，紐約房價可能會下跌19%，一些曾經熱門的地段如鳳凰城和拉斯維加斯將暴跌40%。

????雖然這樣，米勒認為政府盡一切能力來打破貸款市場的困局是對的。他說，美聯儲主席伯南克和財長保爾森都愿意嘗試任何形式的新穎措施，例如財政部嘗試鼓勵銀行支持結構型投資工具，聯儲也定期拍賣銀行間拆借額度。同時，決策者準備采取更多對策是非常關鍵的，因為貸款市場崩潰已經開始顯現出“溢出效應”。例如，一些新創企業無法吸引風險投資家和天使投資者的資金。

????OFHEO主任洛克哈特表示，聯邦政府非常清楚房利美和房地美業務規模擴大后帶來的風險，不過當局也看到市場需要有人來解救。洛克哈特在CNBC的節目上說：“我們要增強它們的靈活性。”但他也指出，“我們必須非常關注這類市場，保證他們有很充足的資本儲備。我們要確保這些企業安全、穩健的經營。”