????今年以來，盡管投資者對(duì)房地產(chǎn)政策局部放松充滿期待，不少地方政府也頻頻試探中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的底線，但中央政府明確表示，宏觀調(diào)控政策不會(huì)放松，由此可見，新一輪房地產(chǎn)市場博弈開始了。

????首先，中央與地方政府間的博弈加劇。由于房地產(chǎn)的開發(fā)牽扯的產(chǎn)業(yè)眾多，從基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)、能源產(chǎn)業(yè)、制造行業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)、服務(wù)行業(yè)等都有上下游的利益關(guān)系，中央政府必然從整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、GDP、稅收等宏觀方面進(jìn)行控制和政策的引導(dǎo)，確保社會(huì)的和諧穩(wěn)定。各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展持續(xù)、可控，是中央政府的責(zé)職所在。因此，國務(wù)院總理溫家寶一再強(qiáng)調(diào)，房價(jià)遠(yuǎn)未回歸到合理價(jià)位，宏觀調(diào)控政策不會(huì)放松。但從地方政府看，雖然從理論上講它們應(yīng)該與中央政府一致，然而在實(shí)際操作過程中，他們必然要考慮本地方的利益，因?yàn)檫@與他們的烏紗帽是相關(guān)的。這是由于，我們國家的財(cái)政和稅費(fèi)是兩級(jí)分開的，地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的因素“土地”是國家的，出讓土地使用權(quán)的大部分收入?yún)s歸地方政府，而在開發(fā)過程中的稅大部分則是歸國稅。這部分稅費(fèi)，相對(duì)于土地出讓的費(fèi)用是很少的。因此，地方政府在中央政府制定的框架下，必然希望最大程度地滿足地方的利益，以增加手中的資金，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。他們自然希望地產(chǎn)行業(yè)在可控的前提下越火越好，地價(jià)越高越好，地王越多越好。

????可以預(yù)期，隨著中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，類似于廣東佛山、安徽蕪湖、上海、浙江象山等地方政府借中央確定的宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)調(diào)、微調(diào)政策和住房剛性需求，還會(huì)不斷地試探中央的宏觀調(diào)控政策，地方與中央的博弈還會(huì)繼續(xù)。一方面，中央政府已經(jīng)多次強(qiáng)調(diào)了調(diào)控的決心；但另一方面，中國的房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資的比重約為20%，中國經(jīng)濟(jì)在內(nèi)外需增速均放緩的情況下能否繼續(xù)支撐調(diào)控，將備受矚目。

????其次，消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的“放血”不領(lǐng)情。開發(fā)商是地產(chǎn)行業(yè)的主體，作為企業(yè)，盈利是其首要目標(biāo)。但在中央堅(jiān)持限購不放松的前提下，種種數(shù)據(jù)表明，在經(jīng)歷了2011年被譽(yù)為“樓市最嚴(yán)政策年”之后，今年以來，樓市的成交量和價(jià)格都呈大幅下降趨勢，房地產(chǎn)市場的寒流讓開發(fā)商們hold不住了，庫存增加，資金鏈緊張，歸還銀行貸款和融資難的壓力等都將迫使他們不得不繼續(xù)放血，降價(jià)銷售。但廣大消費(fèi)者似乎并不買賬，他們認(rèn)為，房價(jià)仍然降得不夠。

????第三，限購政策與剛需間的爭論不會(huì)停止。在抑制房價(jià)上漲的諸多因素中，限購、限貸是影響最深遠(yuǎn)、最為關(guān)鍵的因素。自從“新國八條”出臺(tái)的那一天起，有關(guān)限購政策的爭議就從未停止。反對(duì)的聲浪主要來自兩方房地產(chǎn)大佬及其代言人，以及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)＜摇Ｋ麄冚喎l(fā)牢騷，與政府官員同臺(tái)論戰(zhàn)，“炮轟”限購政策，火藥味十足。他們強(qiáng)力呼吁用市場調(diào)控手段取代限購政策，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的“軟著陸”。他們認(rèn)為，目前中國的房地產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，如果房價(jià)大幅下挫，房地產(chǎn)行業(yè)“硬著陸”，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，如建材、紡織、家電業(yè)等，都將受到巨大影響。此外，房企的資金源——銀行也將由于壞賬受到影響，甚至連房地產(chǎn)抵押品也會(huì)拖銀行的后腿，淪為負(fù)資產(chǎn)。房價(jià)大跌，對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)及金融體系的影響，早已超出了房地產(chǎn)業(yè)本身。與此同時(shí)，嚴(yán)厲的限購政策的確限制了一部分有剛性購房需求的人群，對(duì)他們的購房意愿產(chǎn)生了影響。他們希望國家的政策重在限制投資和投機(jī)性購房，對(duì)非投資性的剛需購房能給予一定鼓勵(lì)。因此，在北京、上海、廣東等地，原先高企的首套房貸利率開始回歸基準(zhǔn)點(diǎn)，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。

????最后，房產(chǎn)稅的擴(kuò)大，因?yàn)閯?dòng)了既得利益者的“奶酪”而難以實(shí)現(xiàn)。上海、重慶征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)已經(jīng)有年，但效果與大家起初期待的不太一樣。房產(chǎn)稅效果不如預(yù)期，根本原因是計(jì)稅方式問題。按照現(xiàn)行的計(jì)算征稅方式，真正符合條件的征收對(duì)象并不多，稅率也極低，幾乎無法對(duì)地方政府財(cái)政收入及樓市調(diào)控造成實(shí)質(zhì)上的影響。因此，征收個(gè)人住宅房產(chǎn)稅的象征意義遠(yuǎn)大于實(shí)際意義，有些“雷聲大、雨點(diǎn)小”。想要改變這種局面，必須推進(jìn)房產(chǎn)稅的征收，擴(kuò)大征收對(duì)象的范圍，對(duì)持多套房產(chǎn)者征收重稅。但同時(shí)，這就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題：如果對(duì)持多套房產(chǎn)的業(yè)主征收重稅，政策受到的阻力恐怕將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的想象。目前有多套房產(chǎn)的人大多是某些既得利益者，對(duì)政策的決策和執(zhí)行都能產(chǎn)生很大影響。讓這些人心甘情愿地交房產(chǎn)稅，其難度可想而知。