《財富》（中文版）-- 早上起床后，彭卓見（Nelson Peng）可以選擇騎自行車、坐公交車或是開車去上班。生活方式的靈活性讓他愛上了在加利福尼亞州伯克利的生活。他在卡爾索普聯合公司（Calthorpe and Associates）做城市規劃，關注中國不斷成長的城市，與公司的創始人彼得·卡爾索普（Peter Calthorpe）密切合作。卡爾索普是公交導向的城市發展（簡稱“TOD”）運動的思想之父。

????彭卓見在2008年從中國來到美國，在賓夕法尼亞大學進修城市規劃碩士學位。他認為，打造一個“以人為本的城市”，有明確且得到數據支持的方案。把城市規劃做好，讓人們可以步行或是騎自行車前往要去的地方；建設高質量的公交，讓它成為較長路途旅行的最佳選擇；建造公園和公共空間，即便是在人口密集的都市區，也要創造高質量的生活。

????這一方案將確保提高中國城市居民的生活質量，讓中國擺脫被擁堵和污染所左右的北京“超大街區”范式，有助于地產開發商在樓市低迷階段恢復盈利能力。

????彭卓見的女兒出生才數月，他根據自己家庭的需求，提出了對中國城市的期望。在伯克利，他可以帶著女兒步行前往公園或超市。他說：“我用不著擔心，我女兒在開始學走路時，橫穿過于危險的多車道馬路。我覺得我的家庭安全、健康和幸福。”

????把城市布局和交通搞好，對所有人都有利。城市居民將擁有更加干凈和有活力的社區，而開發這些社區的開發商則有機會提升盈利水平。彭卓見說：“也許，在市場面前，追隨者是贏家，但是現在我想情況已經變了。現在是市場先行者會成為贏家?！?/p>

????更高的生活質量

????彭卓見見證過中國和美國的城市化理念。他說：“以前我在中國學習城市規劃時，我們根據現行標準，幫助政府盡可能快地將土地轉化為可銷售的地塊。但是卡爾索普讓我知道，還有一種新的模式，而這種模式會讓中國變得更加美好?！?/p>

????彼得·卡爾索普等規劃師所倡導的模式內容簡潔，被稱為“八大原則”（The 8 Principles）。它基于一種簡單的概念——城市建設應該以人為尺度，而不是以公路、汽車或建筑為尺度，一切為了“人”。

????在以八大原則為理念而設計的城市中，人們將更多地步行，更多地騎自行車，較少開車，花更多的時間與家人在一起。街區擁有混合功能，人們更加容易前往食品店、餐廳、學校等設施。汽車受到控制，確保街道安全，適合于行走。人們可以步行往來于住宅、商店和辦公室之間。本質上講，以這些原則設計為理念的城市為居民提供了靈活性—你可以擁有汽車，但是不必去哪兒都開著它。

????發達國家已經拋棄了以汽車為中心的發展方式。這在歐洲的住宅區里可以看到——德國的沃班（Vauban）和瑞典的哈馬迪（Hammardy）是經常被引用的兩個例子。在美國，波特蘭正在成為吸引人的居住地。有個笑話說，想生活在波特蘭的人實在太多了，就連咖啡調配師都是博士。

????除了已經成為國際趨勢，研究還表明，基于八大原則建設的街區最有利于人們的創新、幸福和健康。在美國，風險資本投資正在涌向處于更加有利于步行、交通更加方便的地區的公司。例如，世界著名的創意經濟學家理查德·佛羅里達（Richard Florida）指出，風險資本投資與騎車上班（城市里步行的替代方式）具有高度的相關性。還有研究表明，通勤時間對幸福的損害最大。美國的一項研究稱，23分鐘的通勤時間對一個人的幸福感的損害相當于收入下降了19%。什么讓人最感幸福呢？與家人和朋友共度時光。在上海，研究人員發現，當人們步行或騎自行車上班時，患結腸癌的風險下降50%。

????超大街區和北京范式

????中國流行著這么一種說法：全國上下學北京。不幸地是，北京到處都是按照開車的需求而設計出來的超大街區。超大街區意味著人們出行只能乘車，步行會讓人感到疲憊或是不切實際。

????前一頁照片里就是北京的一處超級街區，放眼望去全是汽車，唯獨看不見人。形成鮮明對比的是本頁照片中的廣州六運小區，它的道路只用于步行或騎車，居民之間有更多的面對面互動。

????北京的糟糕空氣質量舉世聞名。將近三分之一的污染源自于汽車排放。北京的超級街區讓人們更傾向于開車，而開車的體驗卻讓人難以忍受—通勤時間太長，停車的地方太少，交通問題太嚴重。

????中國的超級街區起源于政府為了提高收入而出售土地。超級街區是快速和方便的開發方式：土地可以快速售出，以重復的模式開發，然后再次銷售。即使在今天，地方政府為了創收，仍然在向開發商出售大量的土地。這意味著開發商對于中國的城市化有著很重要的影響。加州大學伯克利分校的教授、可持續建筑的開拓者哈里森·弗雷克（Harrison Fraker）稱，中國每天都在建設10至15個超級街區。

????在中國有很多項目的澳大利亞開發商Land Lease公司的上海辦公室的開發和規劃總監霍華德·于（Howard Yu，音）說：“過去，我們造什么，消費者就買什么。現在情況變了。消費者的偏好變得更加復雜，開發商必須根據這些偏好來定制自己的產品?！?/p>

????在《2014-2020年全國新型城鎮化規劃》（以下簡稱“《規劃》”）中，以人為本的城鎮化成為絕對主題?！兑巹潯贩Q，城鎮化是工業、農業和信息科技的“載體和平臺”。這是完全可行的。如果城市擁有高品質的生活并且能夠激發生產力，它們的宜居性就創造了一個平臺，吸引推動這些行業所需要的人才和創新。

????相應地，《規劃》完全支持遠離超級街區，它在其政令中專門提到了公交導向的開發理念，甚至多次提及八大原則，號召建設功能混用、較高密度和公交導向的小區。

????這條來自于中央政府的政令本來不會如此快地頒布。彭卓見說：“由于城市擴張造成交通擁堵和基礎設施成本增加，因而導致勞動生產率下降，讓美國每年付出4,000億美元的代價。現在，人們意識到，他們想生活在可以步行的小區里，他們想生活在離孩子們的學校和食品店更近的地方。我不希望按照這種超級街區的樣子建設中國，然后人們或遲或早又會發現，他們不得不從頭再來。這將是巨大的資源浪費。推倒建筑物和重新設計街道的代價很昂貴。最好第一次就把事情做好?！?/p>

????恢復樓市的盈利能力

????中國的房地產市場正在下滑，官方統計數據顯示，待售房屋高達560萬套。另外一個危險趨勢是主要年齡段購房者（25~49歲）的人數在下降。這意味著中國房地產行業的競爭將日趨激烈，購房者數量減少，銷售壓力不斷增加。

????那么，中國應該從哪里開始？彭卓見認為，只要開始建設宜居的小區。他說：“現在，中國市場讓很多人以為，當前的形勢是不可避免的，但是情況未必如此。人們可以要求他們真正希望居住的小區類型。由于房地產市場的萎縮，開發商們也將付出更大的努力，讓人們購買它們的房子?！?/p>

????一些開發商已經注意到，小街區、步行街和活躍的商業活動可以讓它們的產品實現差異化，這在市場不景氣時至關重要。

????無論在中國還是國際房地產開發商都已經看到，可步行和公交導向的社區將給他們帶來更高的價值。一項研究發現，在哥倫比亞首都波哥大，靠近快速公交系統（BRT）車站的住宅價格高出14%。在美國，可步行辦公空間的單位面積價格比以汽車為中心的地區的辦公室高出了74%。在北京，快速公交系統車站附近的住房平均價值的年增幅比遠離車站的住宅高出了2.3%。城市土地學會（Urban Land Institute）的一份報告指出，中國的房屋—尤其是辦公空間—供應過剩，很大的原因是這些空間的“設計和位置糟糕?！焙喍灾ㄎ挥谝怨粸閷虻纳鐓^是盈利的關鍵。

????要想給地產增值，開發商還應該考慮一項額外的服務：良好的物業管理。在銷售之外，他們還能夠在建筑完工后提供高質量的物業管理。彭卓見對此相當肯定。他說：“商業化建筑公司所走的不是最佳路線。開發商必須開發有吸引力的可步行社區，然后還加以適當的管理。這是保持商業房地產行業實現高額利潤的主要方式。”

????六運小區：中國的樣板

????廣州的六運小區是可步行功能混用街區的偶然案例。該小區遵守了全部八大原則。小區密度大，每平方千米有9,600位居民，采用功能混用分區，讓居民靠近公交。汽車得到了有效控制，使得街道可以安全步行。

????廣州市現代快速公交和可持續交通研究所（ITDP）在公交導向開發方面給六運小區打出了最高分。該所的評分系統是根據八大原則制定的。該所擁有城市設計與運輸方面的重要專業知識，在建設廣州的BRT系統上發揮了重要作用。

????李淑齡（音）在ITDP工作，不久就要生寶寶了。她在廣州長大，學的是城市規劃專業。她說：“我覺得，六運小區的魅力在于，它既有商業街區的活躍度和興奮感，也有居住社區的溫馨氛圍，沒有在大部分購物商場里的那種冰冷感覺?！?/p>

????ITDP分享了一部能源創新視頻，內容是對從20世紀90年代以來一直居住在六運小區的居民的采訪。該居民的經歷表明，她十分喜歡在小區的生活。她說：“我上高中的時候，人們開始將第一層住宅改造成為商鋪。他們開了酒吧、餐廳、服裝店，這一地區終于活躍起來了……我覺得這里開始培養出一種非常特殊的氛圍，讓我想起了歐洲的小鎮。走在那里感覺非常輕松和舒服，汽車進不來?！?/p>

????ITDP說，自從六運小區開始將第一層住宅改造成為商鋪、成為功能混用小區以來，那里的底商的價值增長了30%。

????中國的未來在城市，預計到2030年，中國將新增3億城市居民。根據八大原則開發，不僅能保證中國城市居民享有更加高的生活質量，還將重振亟需新的開發方案的中國樓市。（財富中文網）

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????八大原則

????1. 步行：建設步行優先的鄰里社區。

????2. 聯接：創建密集 的街道路網。

????3. 交通：支持高質量的 公共交通服務。

????4. 自行車：優先發展自行車路網。

????5. 混合：建設多功能混合的鄰里社區。

????6. 密度：將土地開發強度和公共交通 承載力相匹配。

????7. 緊湊：確保緊湊型發展，提倡短程通勤。

????8. 移動：規范停車和道路使用，增加出行便利性。