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2011年2月11日上午，美國財政部長蒂莫西·蓋特納（Timothy Geithner）在華盛頓哥倫比亞特區杜邦環島（DuPont Circle）附近的布魯金斯學院（Brookings Institution）發表演講，談論房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的未來。他宣布：“我們必須終結兩房，大大減少政府對樓市的干預。”

????蓋特納的立場贏得了整個政界的立法者、監管者和經濟學家的廣泛支持。當時幾乎一統天下的主流觀點是：應該永遠不

????讓兩大房屋融資機構重新獲得它們從前的主導地位。兩房曾泡制廉價貸款，助長了樓市泡沫，加劇了美國經濟的淪陷。在2008年崩盤后，兩房又獲得了1,890億美元的救助法案，讓納稅人深陷其中。

????今天，在蓋特納的原則性講話過了將近三年之后，房利美和房地美又變得空前的龐大與強大。樓市正在快速回升，而曾經造成樓市崩盤的企業同樣在快速回升。政府接管兩房后便以削弱它們在經濟中的作用為己任，可事實上，政府制定的幾乎所有政策都可悲地失敗了，反而在無意中給了兩房擠垮私人競爭對手的強大優勢。這兩家機構目前實質上仍為政府所有，差不多占領了整個住房抵押貸款市場，擔保了美國80%的新房貸，市場占有率是金融危機之前的兩倍。這是商業史上最奇特的逆轉事件，曾創下巨額虧損的房利美和房地美如今又變成了史無前例的賺錢機器。

????在2013年第一季度, 房利美實現了驚人的587億美元凈利潤。這一數字超過了史上任何一家《財富》美國500強公司的全年利潤，此前的年度利潤紀錄是埃克森－美孚公司（Exxon Mobil）在2008年創下的452億美元。較小的房地美公司也同樣欣欣向榮，2012年第一季度報告利潤達152億美元。去年，兩房的總利潤應該可以超過1,000億美元，相當于埃克森、沃爾瑪（Wal-Mart）和蘋果（Apple）在2012年利潤的總和。兩房不但沒有消亡，而且還在拼命地從你的住房抵押貸款里撈錢。

????這些錢直接進入了美國財政部（U.S. Treasury）。來自兩房的意外紅利如此之巨，甚至極大改善了聯邦政府的預算狀況。去年，兩房估計會為財政貢獻1,000億美元，這是美國預計的2013年度財政預算缺口遠低于2012年的重要原因。事實上，人們預計美國國債將在去年10月而不是5月到達法定上限。

????兩房的驚人反彈甚至為它從前已經僵死的證券注入了新的活力。由于有權無需任何理由隨時買入兩房79.9%的股份，美國財政部是它們的實際擁有者。2010年，兩家公司從紐約證券交易所（NYSE）退市。當時，盡管它們的股票仍然可以在柜臺交易，但投資者發現這兩家公司已經一文不值。兩年來，房利美的普通股一直在30美分以下掙扎。可到去年5月份，它的股票上漲了20倍，超過了5美元，不過后來又回落至2美元左右。

????房利美和房地美的股票狂漲正推動著另一種投機：由于利潤驚人，兩房可能將成為原來那樣的私營企業。一些知名投資人，如保爾森公司（Paulson & Co.）的對沖基金經理約翰·保爾森（John Paulson）、佩里資本公司（Perry Capital）的理查德·佩里（Richard Perry）、Fairholme Capital的互助基金經理布魯斯·伯克維茨（Bruce Berkowitz）等，在兩房崩潰前一直買進它們的初級優先股。這些股票的價格在2013年上漲了兩倍。

????這些在兩房股票上投機的投資者——其中還有主導了美國國際集團（AIG）私有化的財政部前官員、米爾斯坦公司（Millstein & Co.）的吉姆·米爾斯坦（Jim Millstein）——正在拼命游說政府賣掉其所持有的兩房股份，這將給他們的投資帶來巨大收益。但政府這么做的可能性很小。

????參與救助兩房的前國會議員愛德華·米爾（Edward Mills）說：“共和黨絕不會同意在兩房變成私企的同時還享受政府擔保。民主黨喜歡擔保，但不愿意股東從中獲益。他們被認為給樓市提供了極大幫助，沒有誰想做任何給脆弱的樓市造成傷害的事。”

????于是就出現了可能令兩房在今后數年內保持現狀的政治僵局。如果這一狀況持續，房地產的強力反彈——去年4月房價同比上漲12.1%，為7年來最大單月漲幅——將為我們遲滯的經濟帶來急需的推動力。但目前的樓市比以往更加離不開由兩房提供的廉價貸款。

????兩房的超級便宜貸款帶來兩大問題。首先，它們幾乎完全把根據真正的信用風險給房貨定價的私人放貸機構擠了出去。盡管強勢復蘇的樓市還沒有再次出現泡沫，但受到補貼的貸款有可能制造新的泡沫。其次，新生的兩房對納稅人來說仍是巨大的風險。為了維持原則上的零資本運營和用于支付數以萬億計放貸的巨大資產負債表，兩房設計出了奇異的金融產品。未來如果樓市出現新的下滑，政府就要再次進行如此規模的救助。

????想認識威脅的嚴重性，有必要了解政府的政策是如何在給兩房賦權時損害潛在的競爭對手的。正如我們看到的，政府的幾乎所有舉措——從聯邦儲備委員會（Federal Reserve）優先購買兩房的債券到多德⌒弗蘭克金融改革法案（Dodd-Frank）的管制新規定——都在損害私人放貸機構，助推了兩大住房抵押貸款巨頭的增長。政府提高了兩房的貸款利率，這本是出于好心，但這樣做也推高了競爭門檻，幫助兩房大發橫財。眼下，兩房可謂欣欣向榮，沒人知道，華盛頓是否有控制新生兩房的意愿和力量。也許沒有哪種困境對美國未來經濟的威脅比兩房更大。

????幾十年來，兩房一直是住房融資的支柱企業，但它們獲得近乎壟斷的地位是最近的事情。房利美注冊于1938年，房地美在1970年創辦，目的是提高中低收入美國人的住房擁有率。它們主要并不是發放貸款，而是從銀行、券商和其他私人放貸機構那里購買住房抵押貸款，并將貸款打包成為住房抵押貸款支持證券（MBS），再將這些債券回售給銀行、保險公司或養老基金。貸款在它們自己的賬目上被記作為投資，這一塊業務目前已經大幅削減。它們實際上是規模超大的住房抵押貸款保險公司。

????在樓市出現泡沫之前，房利美和房地美為45%左右的房貸提供了保險。傳統上，它們只為所謂的合規貸款擔保——即嚴格符合貸款標準、期限通常為15年或30年的固定利率貸款。私人放貸機構能夠在兩房擔保的住房抵押貸款范圍——10萬至40萬美元之間（今天大部分城市的合規上限是417,000美元）與兩房展開有效競爭，但它們更擅長從事利率可調節貸款和提供超出兩房經營范圍的巨額貸款。這種設計的用意在于，由于背后有政府支持，兩房擔保的貸款價格被蓄意定低。為了競爭，銀行也會給它們的貸款降價。但當樓市火爆之時，投資者為了套利，蜂擁購買住房抵押貸款債券，結果造成了局面失控。

????更糟糕的是，國會在20世紀90年代初制定了允許兩房降低它們的信貸標準的廉價住房政策。在2005年前后樓市形勢大好之時，兩房看上去是一種理想的組合，既享受開明的住房政策，又具備私營部門的效率。它們的股票暴漲，其首席執行官——其中著名的是具有政治影響力的房利美首席執行官富蘭克林·雷恩斯（Franklin Raines）——領取8位數的薪酬，政客們稱贊它們發揮了關鍵作用，給千百萬實際上被剝奪了住房所有權的人們帶來了廉價住房。

????但是，當樓市在2008年崩盤時，兩房的資金迅速枯竭。它們從房貸上收取的費用和利率過低，無法應付違約浪潮。同樣的問題還重創了美國銀行（Bank of America）、美國國家金融服務公司（Countrywide）、華盛頓互助銀行（Washington Mutual）等各大放貸機構。2008年9月，國會將兩房置于一個新成立的獨立管理機構——美國聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）的“監護”之下。該機構的首要任務就是監督兩房。

????美國財政部實施了大規模救助，換取高級優先股和購買79.9%股份的權證。這種安排是為了不讓兩房的債務出現在政府的賬目上。優先股的股息高達10%。至2011年，政府持有——至今依然持有——1,170億美元的房利美優先股，房利美每年都要支付120億美元股息。政府還做了一個奇怪的決定：要求它監護的兩家公司即便出現巨額虧損也要以現金支付股息。為了付息，兩房只好向財政部發行更多的優先股，然后又把換來的美元以股息的形式交還給美國政府。