????讓中國的開發商和西方運營商樂于看到的是，魅力花園的市場調查還表明，中國老人和他們的家庭并不像一些人擔心的那樣，抵制在家庭以外的地方養老的想法。高瑞透露，雖說中國人對多代同堂的傳統的偏好依然存在， 但“文化上對于這一想法的抵制沒有我們預期得那么強烈，尤其是在成年子女中間。我們原以為，這樣做會讓中國人產生歉疚感和抵制心理，確實有這樣的情況，但大多數人對這個想法感到興奮?！?/p>

????抵制心理不強可能是緣于人口統計學家所說的中國的“四二一問題”，即一個小孩有兩位父母和四位祖父母需要照料，為了最好地照顧年邁的長輩，中國的家庭需要新的解決辦法，只能做出妥協。對于沒有“四二一問題”的人來說，他們的工作需要可能使其遠離生長的地方，而他們的父母依然生活在那里，這就使得傳統的照料雙親的方式變得不可行。由于中國養老產業仍處于初級階段，開發商和運營商的挑戰是，避免揣測處于這類情況的家庭的想法和他們的付費意愿。

????中國開發商必須避免的第二個錯誤是低估老年住房產業的復雜性。相比于傳統的商用和民用房地產，開發養老設施——包括老年住宅——更為棘手。開發商如果以為老年人買入老年住房，只是將已有房產套現的另一種方式，那他們可要失望了。失望過后還能堅守這一行業的開發商會吸取這個教訓，繼續建設成功的養老住宅小區。但是，就像在20世紀80年代初美國遇到的情況一樣，部分中國老人可能在搬進新建的養老住所之時，卻發現經營養老產業的公司沒錢了，因為開發商并不了解經營一座養老設施所需要的周期成本。

????喬·克里斯蒂安（Joe Christian）是全球關于中國老年住房業的思想領袖之一，目前在哈佛大學任教，他在那里研究中國的養老業。克里斯蒂安認為，中國開發商今天的經歷與20世紀八九十年代美國開發商的經歷有很多類似之處。他指出：“那時的開發商和投資商受到美國的人口結構的吸引，特別是步入老年的二戰后嬰兒潮一代。從80年代初開始投資這一市場，一直到80年代中期。他們在美國各地建設了各種各樣的老年住房項目，其中很多以失敗告終。”克里斯蒂安認為，這些項目的失敗，原因不僅是開發商將其視為普通的房地產項目，沒有像目前的魅力花園公司那樣做市場分析，還因為他們沒有充分認識到老年住宅社區的細微差異。

????克里斯蒂安還說，那時開發商建設這些項目，基本上就是為了獲取市場份額，迎接即將到來的老齡人口海嘯，到了20世紀90年代，輔助性生活設施的建設已經嚴重過剩。不幸的是，以為嬰兒潮一代人到了65歲會就搬進這些住宅的想法被證明不靠譜，很多項目都失敗了。沒能理解這個市場依然是失敗的根本原因?？死锼沟侔舱f：“因為他們沒有考慮到經營這些設施的復雜性。這種復雜性和經營酒店不相上下，甚至有過之而無不及?！苯衲?月，由美國駐華大使駱家輝（Gary Locke）率領的訪華養老代表團的一位成員說，中國的房地產開發商需要理解，養老住房業是“酒店、衛生保健和餐廳”的結合體。如果開發商不能充分了解這里面的運營問題就進入這一市場，肯定會遇到很大的困難。

????這些困難中還包括了中國開發商必須避免的第三個錯誤：低估熟練員工的作用。早期的西方投資商，如上海的Emeritus和杭州的寫意健康咨詢公司（China Senior Care），發現他們最主要的一個運營難題是尋找、培養和留住關鍵員工。對此，克里斯蒂安的評論是：“員工當然是最重要的，不僅包括保健服務人員，還有班車司機，一直到最上面的、作用最大的執行總監?！?/p>

????此外在中國，對老年醫學的臨床研究還相當不發達，這意味著運營商難以找到合適的護士或其他接受過職業培訓的臨床醫療人員。這一領域的先驅包括約翰·霍普金斯大學，該校已經和北京協和醫學院開展了數年的合作，加強對選擇從事老年醫學的醫護人員的培訓。中國的養老業特別需要政府和學術機構的持續投入。政府對這類培訓計劃的關注越少，行業不得不補的功課就越多。這就給本來已經難以成功的行業又增添了一重復雜性。

????中國公司肯定有能力面對養老業帶給它們的挑戰。中國的開發商在很多方面可以吸取他人的教訓：美國、歐洲、澳大利亞的開發商和運營商在本國市場成熟之際，犯過不少錯誤。克里斯蒂安指出：“（美國的）運營模式一開始遠不夠完善，過了一段時間才發展出有效的盈利模式。在這里所說的教訓是指這是一個復雜的行業，中國應該仔細研究美國的運營模式。”只要舉措得當，中國的開發商甚至可以實施比西方公司成功實現的更復雜的運營模式，這是因為中國養老業沒有很多西方公司在本國經營時造成的歷史包袱。

????不過，更大的、也更重要的問題并不是中國本土的房地產開發商能否有能力打造一個成功的模式，而是他們的行動是否足夠快地吸收數量激增的中國老人，在未來幾年，向他們提供急需的住房和高靈敏度醫療服務。如果中國和當代所有其他國家一樣，也要經歷一個開發商因進入市場時低估養老產業復雜性而發生財務困難、最終退出的階段，人們會懷疑，市場有沒有彈性容忍這些挫敗，因為這一市場必須要在很短的時間發展起來。中國公司需要時間去開發、調整和落實一個成功的養老模式。中國的人口結構展示了巨大的機會，但同樣也表明，如果不能快速找到一個成功的解決方案，企業將面臨諸多危險。

????譯者：天逸

????作者本杰明·肖伯特（Benjamin Shobert）是魯比肯戰略集團（Rubicon Strategy Group）的創始人和總經理，這家咨詢公司為進入新興經濟體的公司提供戰略咨詢建議服務，主要聚焦于中國的醫療服務和養老市場。他目前是美中關系全國委員會的委員。