????近年，中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)成為一個(gè)熱門投資領(lǐng)域，7月底，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕發(fā)布的《中國(guó)老年公寓：發(fā)展中的市場(chǎng)》報(bào)告指出，中國(guó)老年住宅市場(chǎng)正吸引越來越多的私人投資者及開發(fā)商，而中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商和保險(xiǎn)公司是最活躍的先行者，外國(guó)投資者也正在尋求機(jī)會(huì)。對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)市場(chǎng)越來越多的進(jìn)入者，劉挺軍認(rèn)為很正常，這說明泰康進(jìn)入的時(shí)機(jī)恰到好處。同時(shí)，他認(rèn)為泰康投資養(yǎng)老社區(qū)與競(jìng)爭(zhēng)者相比有三個(gè)優(yōu)勢(shì)：第一，養(yǎng)老社區(qū)選址和軟硬件上的優(yōu)勢(shì)；第二，壽險(xiǎn)公司賴以生存的長(zhǎng)期理財(cái)能力，據(jù)介紹，泰康已經(jīng)連續(xù)9年成為保險(xiǎn)業(yè)投資回報(bào)最高的公司；第三，養(yǎng)老社區(qū)與保險(xiǎn)公司強(qiáng)大的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)和產(chǎn)品的協(xié)同效應(yīng)。當(dāng)然，泰康北京的養(yǎng)老社區(qū)還有一個(gè)非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即其土地成本非常低，只有約5,200元/平方米，這個(gè)價(jià)格比周邊在售的住宅地產(chǎn)的土地價(jià)低了大概一半。這不是因?yàn)樘┛但@得了政策優(yōu)惠，而是因?yàn)槟玫氐臅r(shí)候，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低谷。

????無論是陳東升，還是具體負(fù)責(zé)養(yǎng)老社區(qū)的劉挺軍都清楚地認(rèn)識(shí)到一個(gè)事實(shí)，即養(yǎng)老社區(qū)絕對(duì)不是暴利行業(yè)，劉挺軍認(rèn)為跨越盈虧平衡點(diǎn)至少在8年以上?？紤]這是一項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)投資，不是住宅銷售，果真能做到8年實(shí)現(xiàn)盈虧平衡也是可接受的。降低養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)的另一個(gè)因素在于公共設(shè)施投資，比如泰康北京的第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)一期雖然大概只占總體的1/5，但是，當(dāng)2015年客戶入住的時(shí)候，所有的配套公共設(shè)施就要建成，這與其他住宅房地產(chǎn)開發(fā)大不一樣。

????泰康人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略是未來5到10年，要在中國(guó)建10到15個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，每個(gè)社區(qū)2,000人到5,000人的規(guī)模，大概5萬張床位。這就回到陳東升最初的連鎖經(jīng)營(yíng)的初始創(chuàng)意，陳東升希望為泰康的客戶提供候鳥式養(yǎng)老服務(wù)。一開始，投資速度會(huì)比較慢，因?yàn)橐e累經(jīng)驗(yàn)和培養(yǎng)人才，成熟之后復(fù)制就會(huì)很快。泰康人壽目前的資產(chǎn)規(guī)模約4,000億，陳東升認(rèn)為10年后，肯定會(huì)超過1萬億，以每個(gè)社區(qū)平均30億投資規(guī)模計(jì)算，即便布局完成后在泰康總資產(chǎn)中占比也只有5%左右，因此完全符合保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)比例上限10%的監(jiān)管要求。不過，雖然在總資產(chǎn)中占比不高，養(yǎng)老社區(qū)投資卻是泰康深耕壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵一步，泰康未來還將拓展與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)，比如醫(yī)院、墓地，還有潛在的健康險(xiǎn)、護(hù)理險(xiǎn)機(jī)會(huì)。據(jù)陳東升透露，醫(yī)院投資在董事會(huì)層面已經(jīng)形成決議，泰康已經(jīng)在申請(qǐng)牌照、組建團(tuán)隊(duì)。他認(rèn)為壽險(xiǎn)公司投資醫(yī)院在海外有成熟的模式，泰康進(jìn)入屬于順理成章。

????作為著名的“92派”企業(yè)家，也是提出“92派”這個(gè)概念的人，陳東升一直是媒體的聚焦點(diǎn)，更是榮耀的寵兒。繼2004年陳東升成為本刊“年度商人”，登上封面之后，他連續(xù)兩年獲評(píng)本刊“中國(guó)最具影響力的50位商業(yè)領(lǐng)袖”，去年，他還入選本刊“未來15年可能影響中國(guó)商業(yè)進(jìn)程的人士”。陳東升曾經(jīng)成功地創(chuàng)辦了多家企業(yè)，其中包括中國(guó)藝術(shù)品拍賣業(yè)的龍頭企業(yè)中國(guó)嘉德、物流企業(yè)宅急送以及規(guī)模最大的泰康人壽。陳東升認(rèn)為自己創(chuàng)新的沖動(dòng)從未停止，而對(duì)于將保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)嫁接這個(gè)全新的商業(yè)模式，他認(rèn)為將是他為之奮斗一輩子的事業(yè)。最近，他常常說“過去一年想做三件事，后來說三年只做一件事，現(xiàn)在說一輩子只做一件事，就是把‘從搖籃到天堂’這樣一個(gè)理念變成活生生的現(xiàn)實(shí)商業(yè)模式”?！澳繕?biāo)純正，心無旁騖，做正確的事，時(shí)間是最好的答案！”

????陳東升對(duì)于自己的戰(zhàn)略選擇非常自豪，他認(rèn)為從人類歷史看，互聯(lián)網(wǎng)、高科技領(lǐng)域是驅(qū)使年輕人創(chuàng)業(yè)、成就夢(mèng)想最偉大的行業(yè)，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)里有實(shí)業(yè)家、工業(yè)家、投資家、金融家，其中金融家是傳統(tǒng)商業(yè)領(lǐng)域皇冠上的明珠，而在金融領(lǐng)域，大家又最羨慕銀行家?！暗?，我現(xiàn)在很慶幸自己做人壽保險(xiǎn)，沒有沖動(dòng)去做銀行家。因?yàn)槿藟郾ｋU(xiǎn)是最具人文關(guān)懷的行業(yè)，21世紀(jì)變了，節(jié)能、環(huán)保和人文關(guān)懷是三大主題和潮流。我們提出‘從搖籃到天堂’這樣一個(gè)終極的人文關(guān)懷商業(yè)模式，把保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)嫁接，包括向醫(yī)院和墓地延伸，我就變成了不是慈善家的慈善家?！标悥|升在泰康提出“分享成功，奉獻(xiàn)社會(huì)”的經(jīng)營(yíng)理念，6月6日在北京養(yǎng)老社區(qū)的奠基儀式上他動(dòng)情地說，他將來希望能在全國(guó)建1,000所養(yǎng)老院，以此回饋社會(huì)，實(shí)現(xiàn)自己“奉獻(xiàn)社會(huì)”的理想。

????

???

陳東升訪談節(jié)選

“我對(duì)專業(yè)化有宗教般的頂禮膜拜感”

????《財(cái)富》（中文版）問：你們很早就開始了進(jìn)軍養(yǎng)老領(lǐng)域的探索，比如2008年探索上門護(hù)理，最終現(xiàn)在提出社區(qū)養(yǎng)老。而老年人市場(chǎng)一向被認(rèn)為是最難賺錢的市場(chǎng)之一，為什么你們一直對(duì)于老年人這個(gè)市場(chǎng)情有獨(dú)鐘？

????陳東升答：真的用心做企業(yè)的企業(yè)家，并不是為了賺錢而來，最重要的是，他追求一種模式的創(chuàng)新，體現(xiàn)一種觀念和價(jià)值。為什么泰康會(huì)有將養(yǎng)老社區(qū)與保險(xiǎn)產(chǎn)品結(jié)合的創(chuàng)新，而其他公司沒有呢？我們一向?qū)暧^經(jīng)濟(jì)比較關(guān)注，也會(huì)進(jìn)行研究，這與我自己的背景很有關(guān)系。我70年代末上大學(xué)，80年代初到中央機(jī)關(guān)工作，長(zhǎng)期跟蹤中國(guó)改革和發(fā)展的大潮流。也對(duì)中國(guó)與全球其他經(jīng)濟(jì)體的對(duì)比研究，有一個(gè)寬廣的視野。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崛起帶來中國(guó)中產(chǎn)階層的形成，以及到今天財(cái)富時(shí)代和消費(fèi)時(shí)代的到來。人壽保險(xiǎn)是中產(chǎn)階級(jí)的特殊品。貧窮時(shí)買不起保險(xiǎn)，富人不需要保險(xiǎn)。作為為普通大眾服務(wù)的特殊產(chǎn)業(yè)，你就會(huì)跟蹤中產(chǎn)階級(jí)的成長(zhǎng)潮流來判斷。我的判斷就是抓住中產(chǎn)階級(jí)的家庭，抓住保險(xiǎn)是中產(chǎn)階級(jí)新的生活方式和消費(fèi)模式，泰康就是一直抓住這個(gè)：比如“一張保單保全家”、“愛家之約”、“買保險(xiǎn)就是尊重生命”。

????市場(chǎng)上做金融公司有兩種模式，一是金融寬帶模式，保險(xiǎn)、證券、銀行等什么都做，泰康沒有這樣的歷史機(jī)會(huì)，我做企業(yè)一直很堅(jiān)定地奉行專業(yè)化。我對(duì)專業(yè)化有宗教般的頂禮膜拜感，我是用一種虔誠(chéng)的宗教心態(tài)來對(duì)待專業(yè)化。我看到中國(guó)早期的民營(yíng)企業(yè)都是走多元道路，有一種反叛情緒。另外，從西方企業(yè)歷史來看，專業(yè)化公司做成百年老店的成功概率是最高的。因此，我們就走專業(yè)化道路，深耕壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。我們花了五年時(shí)間，探索出今天這樣的一條路。