新建不足 下圖是研究公司Metrostudy提供的數(shù)據(jù)。這家公司跟蹤65%的美國樓市的新房存量。數(shù)據(jù)表明，過去數(shù)年，新房開工率急劇下跌，已經(jīng)使供應(yīng)過剩的局面逆轉(zhuǎn)。新房開工量明顯低于成交量。低存量將提高房?jī)r(jià)。

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止贖市場(chǎng)：前景正在好轉(zhuǎn)

????樓市泡沫破滅，真正的受災(zāi)區(qū)是美國南部陽光地帶的城市，比如拉斯維加斯、菲尼克斯和邁阿密。在2000年前后，它們都是工業(yè)崗位和人口快速增長的地方，樓市崩盤使其住宅和公寓空置，壓垮了經(jīng)濟(jì)。可是，人們總是愛生活在陽光明媚的地方，而且這些地方的就業(yè)也在復(fù)蘇，雖說比較慢。在止贖市場(chǎng)，存量問題要嚴(yán)重得多，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)不僅有傳統(tǒng)的二手房，還有數(shù)以百萬計(jì)的不良房產(chǎn)。幸運(yùn)的是，這些房子價(jià)格低得離譜，投資者，包括小家庭，正在迅速買進(jìn)。的確，有些止贖市場(chǎng)多年也不會(huì)回暖，因?yàn)樗鼈冎胺孔由w得太多，又不是就業(yè)集中的地區(qū)。最典型的例子是加利福尼亞洛杉磯以東80英里處的內(nèi)陸帝國（Inland Empire）。

????但是，有些地方的前景正在好轉(zhuǎn)，如菲尼克斯、拉斯維加斯、邁阿密和加州北部的一些地區(qū)。一個(gè)重要的積極因素是，少量新房開始供應(yīng)市場(chǎng)。比如菲尼克斯，總共只有8,100套待售或在建的房子，2006年中期是5.3萬套。這些地方最大的考驗(yàn)是吸收不斷增加的不良房產(chǎn)。由于房?jī)r(jià)走低，止贖給市場(chǎng)帶來的下行壓力與止贖的數(shù)量完全不成比例。麻省理工學(xué)院的威廉·惠頓（William Wheaton）說:“在1990年和 1991年，我們的存量水平甚至比現(xiàn)在還高。但那些是傳統(tǒng)存量房，不是止贖，所以不會(huì)像止贖房那樣產(chǎn)生巨大折扣。”

????惠頓認(rèn)為，美國每年將以相當(dāng)均勻的速度新增100萬次止贖。這一數(shù)字經(jīng)常被引用，用來證明大多數(shù)止贖市場(chǎng)的樓市將慘淡多年。事實(shí)并非如此。原因是，大量此類房屋被投資者或當(dāng)前的房東轉(zhuǎn)變成了出租房。房地產(chǎn)公司CB Richard Ellis的經(jīng)濟(jì)學(xué)家格萊布·內(nèi)恰耶夫（Gleb Nechayev）稱，止贖房總數(shù)可能超過60萬套。有很多人租用這些房子，因?yàn)樽夥渴袌?chǎng)在全國范圍內(nèi)都很火爆。別忘了，失去房屋贖回權(quán)的人數(shù)以百萬計(jì)，這些人總得找個(gè)地方住。

????俄羅斯移民阿歷克斯·巴爾巴拉特（Alex Barbalat）是位典型的投資者。他在位于舊金山附近的貝龐特（Bay Point）、安提加（Antioch）、匹茲堡（在加利福尼亞州也有一個(gè)匹茲堡市——譯注）購買了7套住房，平均價(jià)格在10萬美元左右，這些房子曾經(jīng)的售價(jià)在30~50萬美元之間。但他找租戶并不難，因?yàn)樽鈶艨梢宰罔F去舊金山上班。巴爾巴拉特的年租金收益相當(dāng)于購買價(jià)的12%，他并不急于出售。“我要持有到房?jī)r(jià)大幅大漲之時(shí)。”

????投資基金也來參與這場(chǎng)博弈。多丹·梅里克（Dotan Y. Melech）來到拉斯維加斯，為UnitedASM尋找便宜的房子。UnitedASM是他與人合辦的公司，經(jīng)營公寓之類的房地產(chǎn)投資。到目前為止，梅里克已經(jīng)買下了大約300套房子，計(jì)劃于今年再買200套。他不愁把這些房子租出去，因?yàn)樗烙?jì)，拉斯維加斯的房屋入住率正接近95%。這里的“資本化率”（cap rate，即扣除各種費(fèi)用后的投資收益率）在8%~10%之間，是10年期國債的兩倍。梅里克把房子租給失去了住房但又可靠的租戶。他說：“很多人因?yàn)樾庞檬軗p，買不了房子。”

????即便有了投資者的介入，止贖市場(chǎng)的購房活躍度仍沒有提升到可以降低存量的程度。很快就可以了。贊迪認(rèn)為，受困市場(chǎng)的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)還會(huì)下降兩個(gè)百分點(diǎn)。但他說：“這就過頭了。就像一個(gè)彈性繃帶。要是今年房?jī)r(jià)下跌，就得有反彈了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)將比租房或置換的成本低出很多。”與過去數(shù)年的趨勢(shì)正好相反，未來數(shù)年，租房者將變身為買房者。

????邁克爾·丹達(dá)（Michael Dynda）就是個(gè)例子。他是一位退役的空軍航空技師，現(xiàn)在為拉斯維加斯的一家政府承包商工作。49歲的丹達(dá)是第一次買房，多年來，他都不考慮購買，原因之一是拉斯維加斯房?jī)r(jià)下跌太快，總是見不到底。但在去年，便宜的價(jià)格加上低息房貸令他無法拒絕。他花了24萬美元，買下了一套2,300平方英尺的鄉(xiāng)村式住宅，價(jià)格相當(dāng)于2007年的一半。丹達(dá)的房貸利息是4.38%，利息數(shù)額與他買房前租住的房子相同。他說：“當(dāng)時(shí)是買房的最佳時(shí)機(jī)。”

????回到牧場(chǎng)，卡索曼正閑坐在他那門前有小溪流過的住宅里。據(jù)他說，這座住宅是由“得州中部的石灰石建成的”。他向我們展示他收藏的特制吉它，其中一把外觀很像響尾蛇的皮膚，同時(shí)，這位自學(xué)成才的樓市專家再一次回到了他最喜歡的話題。

????卡索曼聲稱，這次復(fù)蘇將和其他復(fù)蘇一樣，將造成住房的嚴(yán)重短缺。他用畜牧業(yè)來解釋。他說：“從公牛與母牛交配到小牛上市，要花三年時(shí)間。樓市也是如此。我們將看到需求大漲，建筑商要花很長時(shí)間趕上需求，新地塊要花幾年時(shí)間獲批。買家現(xiàn)在去住宅小區(qū)看新房，結(jié)果所有房子都賣光了。建筑商會(huì)跟他們說，交付一套房要花6個(gè)月。”但卡索曼說，這些人是非買不可了。“他們太想買房，所以會(huì)抬高出價(jià)！”換句話說，他們不再隨大流了。

????譯者：古正