????頭戴大沿牛仔帽，腳蹬牛仔靴，麥克·卡索曼（Mike Castleman）配得上電影里瘦高的得州牧場主的形象。3月的一個晚上，卡索曼正在農場里給他的兩只寵物長角牛喂動物餅干。他的農場名叫巴騰克里農場（Bar Ten Creek Ranch），占地460英畝，位于得克薩斯州首府奧斯汀郊外德里平斯普林斯地區（Dripping Springs）的一個村莊。這片地區有蜿蜒的小溪、陡峭的山崖和生長了數百年的橡樹。但是，就是身處這樣的田園美景中，卡索曼的心思回到一個他與專業人士一樣熟悉的話題：房地產市場。70歲的他聲稱：“我是民間經濟學家，關注基層發生的事。35年來，我從未看到新開工房屋像今天這樣短缺。”說著，他又開始喂他的迷你驢。“那些看空房

????地產的名嘴會不愿意聽到這些，但美國需要建造更多的房子。在大多數市場，新房價格必定上升，而不是下降。”

????卡索曼具備特殊條件去了解這些。他是一家名為Metrostudy的公司的創始人兼首席執行官，花了30多年時間跟蹤美國新房存量的實時數據。他在每季度派出500名調查員開車穿過從巴爾的摩到薩克拉門托的4.5萬個居住區。調查員一一查看500萬個可建房地塊，如果有在建、建成待售或剛售出的房子，就記錄下來。Metrostudy調查19個州，規模大約相當于美國房地產市場的65%，包括受房價崩盤打擊最嚴重的市場：佛羅里達，加利福尼亞，亞利桑那和內華達。公司的客戶名單幾乎包括所有重要房屋建筑商和銀行——從Pulte和KB Home，再到美國銀行（Bank of America）和富國銀行（Wells Fargo）。

????Metrostudy收集的為這些客戶所看重的關鍵數據，是每個城市空置和待售的房屋數量，和售出所有這些房屋所花的月數。這兩個數字衡量的是確定一個市場的新房過剩還是短缺的關鍵指標——存量狀況。

????如今，卡索曼發現，幾年來推動房價下跌的新房過剩正在發生非同尋常的逆轉。在Metrostudy調查的41個城市里，總共有7.8萬套房屋正處于空置待售或在建狀態。這一數字是2006年年中房地產熱達到高潮時的34.3萬套的1/4，遠低于10年前的水平。卡索曼說：“如果買入水平正常，這些房子在兩個半月內就能賣出去。我們發現，短缺狀況難以置信。我們正朝這個方向走。”

????要是你對聽到的各種有關房地產的雜音感到十分困惑，會有一大幫人與你有同感。頭一天，你看到，現在買房最便宜。過一天，你又讀到新聞，說新房開工率已經跌到了50年來的最低水平，今年3月的頭條就是這么說的。四年來，房價跌個不停，止贖不斷攀升，讓人無所適從。即便羅伯特·希勒（Robert Shiller）和卡爾·凱斯（Karl Case）也不能達成一致意見。這兩位經濟學家共同編制了廣受關注的標普/凱斯⌒希勒房價指數（S&P/Case-Shiller Home Price Indices），對于樓市未來，二人現在的觀點差別鮮明。席勒最近警告，美國房價很可能繼續以兩位數的百分比下跌。可是，凱斯在接受《財富》雜志采訪時，卻給出了樂觀得多的看法：“新房短缺是一個巨大的助力，很多人沒有注意到。人們覺得我唱多是發瘋，但樓市現在看起來就像一個小的增長引擎。”

????要弄清房地產到底走向何方，關鍵在于讓你的眼睛緊盯基本面。基本面最終決定房價和房屋建設的走向。在上一個10年，房價前所未有地上漲，《財富》雜志不斷警告：漲得太多了。在一篇名為“樓市繁榮終結了嗎？”(Is the Housing Boom Over?)的封面報道（2004年9月20日那一期），本文作者分析指出，左右市場的基本指標——擁有房產與租房成本之比和新房開工數——已經到了泡沫的水平。這一判斷最終成為現實，房價出現暴跌。現在，我們把眼光鎖定在同樣的基本面上——只是現在它們正指向相反的方向。

????讓我們做個簡潔有力的論述：樓市回來了。

????兩個基本因素為住房市場的快速復蘇奠定了基礎。首先，是讓卡索曼驚喜的新房開工數的歷史性下滑。第二，是房價的大幅下跌，全國均價自2006年以來已經跌去了30%，在遭受打擊最嚴重的市場，跌幅達到了55%。在樓市衰退的過程中，人們毅然放棄從前購買新房的傳統，轉而租房。但是，由于近來買房變得經濟，又逐漸吸引美國人重新購房。今年，很多市場的房價將因購房者的回歸而開始上漲。