????目前，美國的住房購買能力已回到泡沫前水平，現在可能是數年來最佳的購房時機。在穆迪分析（Moody's Analytics）追蹤的美國74個市場中，有47個市場的住房購買能力已回到或超過1989-2003年間的平均水平。

????截至2010年9月末（可用最新數據），全美范圍內的房價與家庭年收入之比已經降至1.6，明顯低于1989-2003年間1.9的歷史平均水平。正是在2003年，信貸寬松，投機盛行，助長了地產市場熱火朝天。這的確是個積極的發展動向，將為住房市場復蘇奠定基礎。

????不過，住房購買能力回升會激起購房狂潮嗎？

????穆迪公司首席經濟學家馬克?贊迪日前對《華爾街日報》（The Wall Street Journal）表示：“從收入水平看，目前房價已經夠低了。如果你能貸到款，現在就是買房的大好時機?！?/p>

????贊迪可能聽起來是看漲行情的，不過即便他也沒有預言將出現購買狂潮。他的謹慎有著充分的理由。因為盡管目前已經是一段時期以來美國房價最便宜的時候，但還是有很多障礙橫亙在前。

????美國住房市場回暖的三大障礙如下：

????美國大多數城市里，租房仍然比買房更便宜。盡管買房變得更便宜了，但考慮到根據穆迪公司的房價租金比來看，目前，大多數美國城市中租房仍然更便宜。這一比值是用一幢代表性房屋的房價除以其年租金而得。

????一段時期以來，美國租房需求一直猛漲，創紀錄的止贖案例數量在一定程度上充當了推手。這一狀況迫使原來的房主去尋找新的安身之所。1月，贊迪告訴《財富》雜志，他預期今年晚些時候房價租金比會下降，那樣的話，消費者可能會發現，在美國大多數城市里，買房又一次變得比租房更便宜。

????但在當前，租房是個更好的選擇。2010年9月底，穆迪發布的全美房價租金比是14.85，高于1989-2003年間的平均數12。

????美國房價預計會繼續下降。即便買房會是比租房更好的選擇，潛在的購房者可能還是會繼續持幣觀望。大多數經濟學家相信，今年年末或明年年初，美國房價將會觸底，在這之前，今年房價會繼續下降——估計降幅為5%到10%。還有人預測降幅會高達30%。

????這些預測并不讓人驚訝，因為創紀錄的止贖數量已使美國房價急劇下降。盡管最近止贖已經放緩，但諾貝爾獎得主、經濟學家約瑟夫?斯蒂格利茨本周三向彭博社表示，他預計美國今年還會有200萬樁止贖。而自2008年經濟危機爆發以來，美國已經有700萬例止贖。

????據房地產數據庫網站Zillow.com的數據，美國房屋價值已從2006年6月的峰值跌去26%。的確，房價進一步下挫會使購房變得更易負擔，但潛在購買者可能會靜待房價觸底的那一天。

????房貸困難猶在。不過就算是到了美國房價觸底那一天，要買大房子也難確保能獲得貸款。在2003-2006年房價飛漲時期實施寬松借貸后，許多主要銀行都吸取教訓，收緊了借貸標準。隨著美國失業率預計高踞9%或更高，以及許多人已親眼目睹自己的家庭財富大漲大跌，購房者要獲得新的貸款，可能得等上一陣了。

????房屋貸款的成本也存在著不確定性。雖然美聯儲至今已經在相當一段時期內將利率保持在接近于零的水平，新的房貸利率卻持續上升。因為，近來相對樂觀的經濟數據促使投資者拋售了美國國債中比較安全的投資品種。而由于房貸利率與10年期美國國債的收益率緊密掛鉤，因此這一利率已經上漲。

????而近期利率上漲可能已催生了一定量的新房貸，因為那些束手靜待的買家把這看成是他們鎖定創紀錄低利率的最后機會。不過，如果利率繼續上漲，新房貸不見得會繼續增多。以上周為例，利率一提高，申請房貸的人數就下降了。美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）周三表示，其房貸申請總體指數比起前一周下跌了5.5%。此外，再融資指數下降了7.7%，而房屋購買指數下降了1.4%。

????該調查還發現，上周，30年期固定利率房貸的利率從4.81%上升至5.13%，隨后上述指數就出現了下跌。而15年期固定利率貸款的利率則從4.13%上升到4.29%。

????譯者：清遠