????盡管時(shí)下經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)房屋銷售的月漲幅為5.5%，但全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)卻在上周報(bào)出，二手房銷售漲幅達(dá)到出人意料的7.6%。這是一年來房市上漲的延續(xù)，同時(shí)也是自去年11月以來的最大銷量。

????近來，振奮人心的經(jīng)濟(jì)新聞不斷傳來，都在預(yù)示美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能正在恢復(fù)元?dú)狻Ｕ少?gòu)大增，從而刺激工廠擴(kuò)大產(chǎn)能。股市一路上漲，就業(yè)前景開始向好，消費(fèi)者變得更為樂觀，自然又開始放開手腳花錢。本周晚些時(shí)候，美國(guó)房市和耐用消費(fèi)品訂單報(bào)告即將出爐，這可能會(huì)讓消費(fèi)者更加深信，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇指日可待。

????但是，對(duì)有意購(gòu)房的人來說，尤其是那些重新把房產(chǎn)當(dāng)成投資品的人，請(qǐng)務(wù)必謹(jǐn)慎行事。因?yàn)樽璧K房市復(fù)蘇的關(guān)鍵路障并未移除：供應(yīng)量。在空置房屋數(shù)量開始減少之前，房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步下跌。

????此外，約瑟夫?福迪（Joseph Foudy）表示，美國(guó)房市的增長(zhǎng)，主要是受首次購(gòu)房者稅收優(yōu)惠措施的提振，而該優(yōu)惠已于上月到期。福迪是紐約大學(xué)斯特恩商學(xué)院(NYU's Stern School of Business)的經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)教授。他預(yù)計(jì)，今年下半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將放緩，而未來幾個(gè)月，房?jī)r(jià)最多能夠持平，而商業(yè)地產(chǎn)“可能跌幅巨大”。

美國(guó)政府支撐大局

????實(shí)際上，在4月份的購(gòu)房者中，首次置業(yè)者占到近一半。而處于歷史低位的房貸利率以及聯(lián)邦住宅管理局（FHA）寬松的貸款條件，直接推動(dòng)了這一輪購(gòu)買熱潮。美聯(lián)儲(chǔ)（Federal Reserve）最近到期的1.25萬億美元按揭證券購(gòu)買計(jì)劃，是利率維持在低位的原因所在。美國(guó)政府通過房利美（Fannie Mae）、房地美（Freddie Mac）及聯(lián)邦住宅管理局，支撐了95%的房貸市場(chǎng)。對(duì)此，美國(guó)聯(lián)邦住宅管理局局長(zhǎng)戴維?史蒂文斯（David Stevens）昨天在美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（Mortgage Bankers Association）大會(huì)上說：“這是一個(gè)完全依靠聯(lián)邦政府支持的市場(chǎng)。”而聯(lián)邦住宅管理局正在收緊貸款條件，這將迫使更多置業(yè)者放棄買房計(jì)劃。

????樂觀的人寄希望于抵押貸款利率維持在低位。他們的觀點(diǎn)是，歐洲當(dāng)前面臨債務(wù)危機(jī)，出于對(duì)歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)大范圍衰退的擔(dān)憂，美國(guó)將使利率保持低位，因?yàn)榈屠誓艽碳はM(fèi)。但就算他們的想法沒錯(cuò)，低利率所能起到的作用，也就不過如此了。盡管現(xiàn)在30年期平均利率保持4.8%的低位，美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)上周表示，抵押貸款申請(qǐng)人數(shù)已減少逾27%，降至1997年5月的歷史低點(diǎn)。

????更重要的是，支撐低利率的各種因素也同樣不容忽視。如果失業(yè)率繼續(xù)攀升，又或者收入停滯不前，房?jī)r(jià)就不可能漲。而歐洲債務(wù)危機(jī)會(huì)使房?jī)r(jià)進(jìn)一步動(dòng)蕩，這又會(huì)削弱消費(fèi)者信心——這種惡性循環(huán)顯然不利于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

????再有，歐洲債務(wù)危機(jī)引發(fā)了一個(gè)意外結(jié)果，即倫敦銀行同業(yè)拆借利率（Libor），也就是銀行間相互拆借的基準(zhǔn)利率，一路上漲。最近，花旗集團(tuán)（Citigroup）表示，未來數(shù)月內(nèi)，這一利率將會(huì)上漲整整一個(gè)百分點(diǎn)。

????對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，這個(gè)消息會(huì)帶來多方面不良影響。要知道，在全球范圍內(nèi)，Libor是高達(dá)370萬億美元的債務(wù)融資的基準(zhǔn)利率，這些融資領(lǐng)域包括信用卡、房屋凈值貸款、學(xué)生和小企業(yè)貸款、可變利率抵押貸款以及信用互換等金融衍生品。Libor上漲，意味著可變利率抵押貸款的利率也會(huì)上漲。更重要的是，這會(huì)加重原本就手頭拮據(jù)的消費(fèi)者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致消費(fèi)減少，并使得抵押貸款違約比例進(jìn)一步攀升。

????目前，抵押貸款違約比例已超過10%。值得注意的是，這種違約不再僅限于次級(jí)可變利率抵押貸款，優(yōu)質(zhì)定息貸款現(xiàn)已占到違約總數(shù)的37%。穆迪公司（Moody's）預(yù)計(jì)，今年將有約190萬套房屋被銀行收回，而2011年，這個(gè)數(shù)字還將增加100多萬。目前，全美已有630萬套空置房屋。顯然，這個(gè)數(shù)字很快就將隨著今明兩年收回房屋數(shù)劇增而猛漲。

????因?yàn)殂y行暫時(shí)買單，加之由于美國(guó)政府推行的“住房可償付調(diào)整計(jì)劃”（Home Affordable Modification Program）等，不少違約房產(chǎn)尚未被收回，因此大量違約還沒有影響到房產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)此，LPS Applied Analytics公司估計(jì)，目前銀行手頭有約110萬套沒收房屋，另外有480萬套貸款房屋可能將被銀行沒收。最后，這些房屋都將進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)一步打壓房?jī)r(jià)。

????不僅如此，職業(yè)炒房客也已開始拋售房源。據(jù)全美不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)（NAR）報(bào)道，市面上的二手房數(shù)量快速增加（現(xiàn)已超過400萬套），存量房增量大大高于正常房屋銷售能夠消化的數(shù)量。全美不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?云（Lawrence Yun）表示，新增存量房的增幅不“健康”。

????而且情況還會(huì)變得更糟。上周，Zillow的分析人士表示，美國(guó)的業(yè)主對(duì)自己房產(chǎn)的價(jià)值十分自信，因此他們中的很多人都計(jì)劃在自家前院中豎起“待售”招牌。Zillow表示，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)有向好的跡象，他們所調(diào)查的業(yè)主中，有7%“很可能”會(huì)試圖在未來12個(gè)月內(nèi)賣掉自己的房子。

????如果現(xiàn)有業(yè)主中的7%拋售房產(chǎn)，那意味著將有約530萬套房子進(jìn)入市場(chǎng)，這個(gè)數(shù)字，比去年全年賣掉的二手房還多。這樣一來，市面上將會(huì)出現(xiàn)數(shù)量驚人的待售房產(chǎn)。買家們，可要留神了。

????譯者：周鑫